形成于抵押权后的租赁权,可不予涤除！

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执行要旨

拍卖财产上形成于抵押权设立后的租赁权,并非一律应予涤除。若租赁权不影响抵押权的实现,可以在征得申请执行人同意后予以带租拍卖。

裁判理由

法院生效裁判认为,抵押权设立后形成的租赁权并非必须涤除;租赁权未妨害抵押权实现的,在财产处置时可带租拍卖。理由如下:

第一,晚于抵押权设立的租赁权并非必须涤除。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定,顺位在先权利的实现并不需要消灭顺位在后的权利,租赁权不因其顺位在后就必然在抵押权实现时终止,需对其是否对抵押权实现造成阻碍进行衡量。

    相较于涤除租赁权后拍卖的处置方式,在租约期限合理、租金合适的情况下带租拍卖,可以迅速带来持续、稳定的租金收益,买受人对房屋商业价值预估更高,房屋竞买价格也会提升，也更加有利于抵押权人债权的实现。

第二,租赁权涤除与否应综合考量各方因素并以抵押权人意愿为准。租赁关系的存在与否对于抵押权实现是否有影响是事实判断问题,只有带租拍卖价格比租赁权涤除后拍卖的价格低,才能认定租赁对抵押权实现构成影响。对此,可通过不动产强制拍卖前的评估程序进行测算,进而对租赁权是否对抵押权实现造成影响加以判断。

比对带租与不带租拍卖价格,在确认租赁权存续不会影响抵押房产处置价格,确定了带租拍卖的处置思路。同时,当事人对自身权利享有处分权,而处分权的核心在当事人可自由支配、处分自己其所享有的实体性、程序性权利而不受外界干扰。

抵押房产上的租赁权是否涤除,直接涉及到抵押权人利益,抵押权人最有发言权,法院不能依职权做出决定。本案中,舟山法院依法向申请执行人释明,若对抵押房产租赁权全部予以涤除,必然会引发执行异议、异议之诉等纠纷,甚至因房屋装修赔偿、腾退等产生一系列社会问题,进而可能引发群体性事件。

法律依据

法条索引：《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第28条

关键词：执行实施   带租拍卖   涤除租赁权   抵押权

案例援引：浙江省舟山市中级人民法院(2019)浙09执155号