2016年度房地产审判工作情况通报

  2016年是佛山市房地产市场产生重大变局的一年。在广佛同城的大背景下，佛山市房地产市场自下半年伊始价格和销售量走势一路上扬，受广州限购政策的影响，大量购房需求溢出效应迅速传导到佛山市的房地产消费市场，促使整个佛山市房地产交易、特别是广佛交界地区的房地产交易十分活跃，出现了量价齐升的态势。就整体而言，佛山市的房地产市场已经由一个传统的内需主导型市场转变为一个内外并存型市场。2016年以来，响应国家对房地产市场进行新一轮宏观调控的要求，佛山市也陆续出台了一些调控措施，有效遏制房地产市场投机行为，为此大量相关房地产纠纷进入司法诉讼程序，导致佛山市的房地产审判领域许多新情况、新问题不断出现。

回顾2016年，佛山中院以“让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义”为目标，适应经济发展新常态，切实履行审判职能，依法保护市场参与主体的合法权益，重点保护消费者权益，为维护健康、平稳的房地产市场秩序和人民安居乐业提供了强有力的司法保障。为有效发挥房地产审判工作的导向性作用，提高人民法院的司法权威，规范房地产领域各参与主体的行为，促进佛山市房地产市场的健康发展，现通过对佛山中院2016年度房地产案件的审理工作情况进行梳理，综合运用统计分析、查阅案卷、研讨调研等方式，围绕佛山中院房地产审判工作实际，从司法审判的视角，总结房地产审判基本情况，分析并阐述相关问题和做法，以期对房地产审判工作的进一步发展与促进房地产市场健康发展有所裨益。

为此，本工作情况通报包括以下主要内容：一是概括2016年佛山中院房地产审判工作基本情况，向社会公众公开房地产审判状况；二是总结房地产审判中的基本做法，引导和规范房地产各参与主体的诉讼行为和房地产交易行为；三是分析当前房地产审判中反映的房地产市场及相关环节存在的问题，提示市场参与者在参与房地产交易及其他相关行为时所存在的法律风险与问题，为政府和行业机构决策与规范行业发展提供参考；四是阐明佛山中院房地产审判工作之未来规划，以期推动佛山市房地产审判工作的进一步发展。

一

2016年度佛山中院房地产审判工作的基本情况

（一）收结案概况及特点

1.收案概况

2016年度，佛山中院共受理各类房地产纠纷一、二审案件1786件，其中受理一审房地产纠纷案件为16件，受理二审房地产纠纷案件为1770件。

从审判年度来看，相较于2015年受理的各类房地产纠纷一、二审案件1440件，佛山中院2016年受理的各类房地产纠纷一、二审案件总数有较大上浮，合计共增加了346件，同比上升24.03%。

从案件涉及领域来看，其中受理房屋买卖合同纠纷案件688件；受理租赁合同纠纷案件485件；受理建设工程合同纠纷案件217件；受理物业服务纠纷案件89件；受理物权确认、共有纠纷案件69件；受理农村承包合同纠纷案件52件；受理相邻关系纠纷案件34件；受理居间合同纠纷案件23件；受理建设用地使用权出让、转让合同纠纷案件8件；受理房地产开发经营合同纠纷案件4件，其他与不动产有关的案件诸如返还原物纠纷、财产损害赔偿纠纷、恢复原状纠纷等共计117件。

2.结案概况

2016年，佛山中院共审结各类房地产纠纷一、二审案件1637件，其中审结一审案件13件，审结二审案件1624件，结收比为101.39%。在审结的13件一审案件中，其中作出判决的案件为7件、裁定驳回起诉的案件为5件、撤诉案件为1件；在审结的二审案件1624件中，

从判决结果来看，判决维持的案件为1133件、部分改判的案件为101件、全部改判的案件为164件、调解及撤诉的案件为147件、发回重审的案件为50件、裁定驳回起诉案件19件、其他方式结案的案件为10件。

从审结的案由性质来看，受理的房屋买卖合同纠纷案件688件，审结662件；受理的租赁合同纠纷案件485件，审结432件；受理的建设工程合同纠纷案件217件，审结205件；受理的物业服务纠纷案件89件，审结89件；受理的物权确认、物权保护（包括共有纠纷、共有物分割纠纷）案件69件，审结63件；受理的农村承包合同纠纷案件52件，审结52件等。

佛山中院2013年至2016年各年度房地产案件收结案总数情况

3.房地产案件呈现出的特点

从2016年度佛山中院所审理的房地产案件情况来看，大体呈现如下特点：

（1）案由涉及房屋开发建设、销售、中介服务、物业服务等各个环节，案件情况复杂多变。现阶段我国的房地产市场体系发育还不成熟，相关的法律规定不够详尽，市场管理机制还不够健全，房地产市场的开发、经营、交易、流通等行为仍不规范，佛山市在房地产市场量价齐升的同时，也发生了相当数量的房地产纠纷，并且这些纠纷分布于房地产领域各个环节。据统计，2016年度佛山中院受理的房地产纠纷案件1786（含一、二审）件中，房地产买卖合同纠纷案件688件，租赁合同纠纷案件485件，建设工程合同纠纷案件217件，物业服务纠纷案件89件，居间合同纠纷案件23件等。由于这些案件具体情况各有不同，加之相关的法律法规有待细化，给审判工作带来了巨大压力。

（2）案件类型相对集中，房屋买卖合同纠纷案件和租赁合同纠纷案件总量占据收案总数的半壁江山。在佛山中院受理的房地产纠纷案件中，房地产买卖合同纠纷案件和租赁合同纠纷案件均占了较大的比重，所审理的此类案件总量始终居于各类案件前列。2016年，佛山中院共受理房地产买卖合同纠纷案件688件，约占全部受理案件数的40%，受理租赁合同纠纷案件485件，约占全部受理案件数的28%。两类案件合计约占全部受理案件数的68%。这说明，房地产纠纷的产生主要还是在流通环节，这一方面与当前房地产交易流动性强，交易活跃有关；另一方面，也与房地产市场参与主体的契约意识和风险意识均不足有关。

（3）群体性纠纷较多，案件审理常常涉及众多利益主体的重大利益。房地产纠纷往往涉诉标的额巨大，牵涉个人、企业等市场主体的重大利益。特别是商品房销售环节，一个楼盘，经常涉及众多购房者，一旦开发商或销售商违约，势必会面临支付巨额违约金的风险，有些开发商或销售商对此往往选择逃避责任，回避问题或拖延解决，进而导致纠纷扩大，矛盾激化。而购房人一方则往往会抱团行动、联合维权，有时还会以“个案”形式先行诉至法院“投石问路”，而背后则潜伏着大量的纠纷和利益攸关方在观望。此类纠纷一般诉诸司法时，矛盾已经十分激化，对抗性强，案件处理难度大，处理不当往往会形成具有重大社会影响力的群体性事件。

（4）案件分布呈现明显的地区差异，南海、顺德、禅城等发达区域的案件数量显著高于三水、高明。根据2016年的统计数据，佛山中院受理的五区房地产纠纷案件数量差别较大，呈现出与该地区社会经济总量、经济发展程度、市场交易活跃程度的直接正相关关系。经济发展较快、市场容量较大、市场交易活跃的南海、顺德、禅城三个热点区域的案件数量显著高于三水、高明两区。从市场情况看，佛山市五区商品房市场成交量价齐升，南海、顺德供需抢眼，三水、高明市场逐渐升温。就公布的市场成交数据看，2016年，佛山五区中南海成交量占比达38%，成交面积达723万平方米，较去年同期上升14%，其次是顺德区成交面积557万平方米，同比上升39%，而三水、高明的同比增幅则分别达92%、83%。同市场的热度相对应，2016年，佛山中院受理的一、二审案件中，顺德区为633件，占比36 %；南海区为524件，占比 30%；禅城区为325件，占比17%；高明、三水分别为242件、62件，占比分别为13 %、4 %。

（5）案件涉及的纠纷复杂多变，当事人的利益难以协调，案件的调解、撤诉率仍处低位。在佛山中院2016年审结的1624件二审案件中，从数据统计结果来看，调解及撤诉的案件仅为147件，约占全部审结案件数的9%，从总体上看，调解、撤诉比例仍然较低。这主要是由房地产纠纷案件普遍复杂多样，当事人矛盾尖锐，对抗情绪强烈，利益难以协调等客观情况所导致。

（二）依法履行审判职能，坚持公平公正、服务民生的司法宗旨，及时审结各类房地产纠纷案件，引导建立健康有序的房地产市场秩序

2016年度，佛山中院房地产审判工作总体情况继续呈现稳中向好的发展态势，案件审理总量大，效率高，效果好，迅速化解了一大批群众关心的热点、难点问题。在回应群众关切、化解社会矛盾、提升审判质效、树立司法权威、维护社会稳定、保障经济发展、服务社会民生等各个方面，均取得较好成效。

1.坚持大局意识，服务经济社会发展。在房地产审判工作中，佛山中院认真分析研判佛山市社会经济发展形势，针对佛山市经济社会发展过程中出现的新情况、新问题和新矛盾，时刻关注佛山经济社会的发展方向和房地产领域的形势变化，找准房地产审判在经济社会发展大局中的定位。在案件审理过程中，坚持运用有关民商事方面的法律、法规和政策，解决佛山市房地产经济发展中各类矛盾和利益冲突所转化的具体诉讼问题，充分考虑个案对社会发展的影响，最大限度平衡利益，化解矛盾纠纷；最大限度地保障人民安居乐业、优化土地资源的配置，服务经济社会发展。

2.坚持执行法律与贯彻政策相统一。在审理房地产纠纷案件的过程中，佛山中院不但严格执行法律、行政法规和司法解释，而且充分掌握中央及地方房地产调控政策的出台背景和具体规定，将政策精神与法律要求融会贯通，将政策精神切实贯彻落实到房地产纠纷案件的审判工作中。在房地产纠纷案件审理中，佛山中院始终关注民生利益和群众关切，综合当事人基本生活保障、经济能力、履约情况等诸多因素，充分保护其居住权利和其他合法权益；同时注意结合市场形势、调控政策等情况，依法保障房地产开发企业的正当权益，努力寻找各方当事人利益的共同点和平衡点，有效化解纠纷。

3.精准裁判，以个案审理的公正来汇聚整体的司法公正。一个案件就是一面镜子，通过一宗诉讼案件的公平、公正审理，就足以向案件当事人、向全社会传递司法整体上的公平正义，有助于在全社会树立司法权威。在房地产审判工作中，房地产建设开发、销售、中介服务、物业服务等案件无一不涉及到民生保障、市场健康发展以及社会稳定等重大问题，佛山中院坚持效率与公平兼顾，重视每一个案件的审理，及时立案，及时开庭，稳妥审理，精准裁判，通过每一个案件的公正审理体现房地产审判的整体司法公正。　

4.加大调解力度，构建房地产纠纷多元化解机制。法院的调解工作是坚持司法为民思想的本质要求，也是司法能力的重要体现。虽然房地产审判中，往往因为当事人利益冲突大而难以调解，但佛山中院仍然高度重视司法调解工作，对于涉及购房人数众多、当事人之间情绪严重对立的案件以及判决后难以执行的案件，坚持先行调解，努力促成当事人达成和解。对于当事人不能达成和解的案件及时予以判决，并对当事人做好说明解释工作，以期有效化解矛盾纠纷。加强群体性案件联动化解工作。针对涉房地产纠纷涉及人数众多、影响面广的特点，及时协同有关部门有效应对，充分借助政府部门、行业组织、社会团体等各方面力量，着力推动建立多层次、全方位的联动化解纠纷机制。

5.加强调研，及时总结审判经验，提高案件审判质量。面对房地产领域新类型案件不断出现的司法现实，为有效加强佛山中院应对房地产新形势、新情况的审判能力，佛山中院积极组织调研，及时总结审判经验，提高案件审判质量。为此，佛山中院组织房地产审判庭调研能力较强的业务骨干人员，针对房地产审判实践中遇到的难点、热点问题进行深入调研，特别是针对新类型案件或法律规定不明确、司法实践中分歧较大、又具有普遍性的法律适用问题，进行深入细致的调查研究和分析研判。佛山中院房地产审判业务庭定期开展业务研讨会、专业法官会议等，对案件的某一些程序、证据认定、疑难法律适用等问题进行讨论和研究，及时总结审判经验，统一办案标准。近几年来，通过不断重视和加强调研工作，在佛山中院房地产审判部门已经形成了以业务研讨、案件分析促审判提升的良好氛围，以调研改进审判、以审判促进调研的良性工作机制。

二

佛山中院在审理各类房地产案件中的一些基本做法

（一）着力于定分止争，快速审结一批房地产买卖合同纠纷案件

2016年度，佛山中院受理的各类房地产纠纷中，房地产买卖合同纠纷作为一种重要的房地产纠纷类型，其案件数量在全部案件数中占有绝对优势。2016年度，佛山中院共依法受理房屋买卖合同纠纷案件688件，审结662件，审结率为96.22%。通过对此类案件依法、及时的审判，发挥了人民法院定分止争的功能，维护了公平诚信的市场交易秩序，回应了人民群众的现实关切，取得了较为理想的法律效果和社会效果。从总体上看，房地产买卖合同纠纷主要分为一手房交易范畴内的商品房买卖合同纠纷和二手房交易范畴内的房屋买卖合同纠纷。

1.商品房买卖合同纠纷（一手房交易）

从佛山中院的审理情况看，一手房交易中的纠纷主要围绕房产交付进行，以逾期交房、逾期办证、房屋质量纠纷为主，具有涉及小区业主众多、案件集中出现、诉讼请求类型化、串案多等特点。一般来说，开发商在与业主签订商品房买卖合同时，对于房产交付日期、办证期限及违约责任等都已有明确约定。因此，一旦开发商出现逾期交房、逾期办证、房屋质量问题，该楼盘的业主就会集中提起诉讼。经统计分析，此类案件中反映出的主要问题有：

（1）逾期交房问题。据统计，因房屋存在质量问题而导致的开发商逾期交房问题的案件大概占到佛山中院受理的此类案件的八成以上。在佛山中院所审理的案件中，房屋质量问题通常可分为三种情形，与之相对应，佛山中院对商品房质量问题的审判处理思路也区分了具体情况：

A.房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同并要求赔偿损失。我国法律明确规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这种质量问题属于结构质量问题，一般不是维修可以解决的，购房者有权解除合同。此类案件在佛山中院所受理的案件中较少，说明佛山市商品房的整体质量还是有保障的。

对于此类案件，一般处理方法是，商品房交付使用后，购房人如认为房屋主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

B.在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任。我国法律规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。

这里所说的质量问题指的是一般质量问题，即指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，这种情况下购房人不能拒绝收房或者退房，但可以要求开发商维修，因此增加的费用，应当由出卖人承担。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失等，应由出卖人承担。因存在保修范围的一般质量问题，购房者与开发商之间都会协商解决，故佛山中院受理这类案件相对不多。

C.因房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。我国法律规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这种情形既不是明显的主体结构质量不合格，又不完全属于保修的一般质量问题，而是介于前面两种情形之间的第三种情形，其中“严重影响正常居住使用”如何理解和把握，法律没有做出具体规定，属于法官自由裁量的范畴。在佛山中院审理的案件中因此类原因导致的纠纷并不少。

对于此类案件，佛山中院的审判思路是，若案涉房屋存在一般的质量或装修质量问题，应视为开发商的质量保修范畴内，购房者要求解除合同或者因此拒绝收楼而要求逾期交楼违约金的诉请不予支持；若存在案涉房屋严重渗水等情形导致购房人无法对房屋正常使用、收益的，开发商理应就房屋使用功能受损期间无法正常使用所产生的损失进行相应赔偿，具体赔偿标准可参照房屋同类同期租金标准确定；对购房人解除合同的请求可予以支持。

（2）逾期办证问题。逾期办证问题也是产生商品房买卖纠纷的“重灾区”。从商品房买卖合同的履行情况看，导致逾期办证的原因主要有以下几种：

A.出卖人的原因。这是导致逾期办证的主要原因，如出卖人的土地使用手续不合法、未支付全部土地使用权出让金、违规开发建设、没有通过综合验收或提供综合验收合格证明、所售房屋设定的抵押尚未注销等等。总之即在合同约定或法定的期限内不能提交办理房屋所有权初始登记应具备的文件材料，或者在购房人申请办理房屋所有权登记时不能提供相关证明材料。

B.第三人的原因。这主要是指房地产行政管理机构、测绘机构等相关部门工作拖延等因素。

C.购房人原因。这主要是指在出卖人按照合同约定或者法律规定如期办理房屋所有权初始登记并备齐相关证明文件的情况下，因购房人自身原因无法办理。如因办理房屋所有权登记需要支付一定数额的契税和相关费用，购房人往往因资金缺乏而不申请办理或者迟延申请办理，也有的是因购房人不能按约支付购房款出卖人行使抗辩权导致逾期办证等等。

在佛山中院审理的此类案件中，发生逾期办证纠纷多数是因出卖人的原因而引发的。由于审判实践中对法律规定的“因出卖人的原因”理解不一，相应的处理结果也具有较大分歧。

佛山中院的审判思路是，商品房权属登记包括整个房地产项目的初始登记及单元权属登记。整体初始登记由开发商完全负责，单元权属登记则既需开发商提供如单元测绘图纸等资料，也需购房人提供相关证件。当开发商将办理权属证书的各项材料交给权属登记部门进行初始登记及单元权属登记后，之后就是行政部门审核、制作、发放权属证书的过程，并不受开发商控制。因此，如何确定“因出卖人的原因”，在现行法律没有明确界定的情况下，在开发商承担办证义务直至其取得权属登记部门关于申请办理单元权属证书资料的回执时止，即可认定开发商在法定或约定时限内的办证义务履行完毕。

（3）面积差异问题。结合佛山中院审判经验，对于房屋面积差异问题，主要应从以下两个方面综合考虑处理：

A.面积差异产生的原因。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，是对因误差而产生面积差异时如何进行处理的规定。实践中，房屋面积差异产生的原因主要有：第一，双方签订商品房买卖合同后因商品房开发项目的设计变更造成的房屋面积误差；第二，因产权登记时，露台、房顶平台不计算为房屋建筑面积，而买卖双方在房屋买卖合同中将独立或不独立使用的露台、房顶平台面积计入房屋建筑面积造成的面积误差。据佛山中院审理这类案件的统计看，主要以第一种原因为主。

B.面积差异的处理。首先要判断面积差异所产生的原因；在此前提下，有约定的从约定，无约定的依法定。如上述第一种原因情况下，在房屋面积差异的处理上，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定严格执行。值得一提的是，有一种情形是，房屋套内面积没有出现误差，而是公摊面积出现误差，且合同并对此无约定。佛山中院对此种情况的做法是，对公摊面积出现误差情形视之为约定不明，结合相关法律规定的立法原意，应将涉案房屋公摊建筑面积误差比作为认定是否应补差价的判断依据，而不能仅仅对套内建筑面积的误差进行比对。

(4)预告抵押登记问题。在预售商品房抵押贷款中，银行与借款人（购房人）对预售商品房进行了抵押权预告登记，对于该预告登记能否使银行获得现实抵押权的问题，佛山中院形成统一的处理思路是，认为预告登记不同于抵押权本登记，其是为保障将来实现物权而作的一种登记，因此，预告登记的权利人对于登记物不享有物权，而仅享有未来取得物权的请求权。这种情况下，预告登记的权利人虽不享有物权，但取得预告登记以后，权利人请求将来变动物权的债权请求权却因为预告登记的存在而具有了对抗第三人的效力。

如在（2016）粤06民终5231号案中，对于预告登记的权利人主张行使抵押物优先受偿权的主张，经审理后法院认为，抵押权预告登记与抵押登记具有本质区别，抵押权预告登记权利人对预告登记的不动产不享有抵押权登记产生的法律后果，在对相应不动产进行拍卖、变卖时，其不享有优先受偿权。因此，在进行不动产交易时，如果不动产尚不具备即时变动物权的可能性，如存在在先顺位的物权、房屋尚未建成或未完成初始登记等，都可以约定先行进行预告登记，以最大限度的保障将来债权的实现，但不动产满足物权登记条件时，应及时办理物权的本登记。

2.房屋买卖合同纠纷（二手房交易）

就二手房交易领域而言，该领域中纠纷的产生主要围绕合同履行过程中的买卖双方各自违约行为的判断及责任承担进行，具有涉及当事人众多、法律关系复杂、涉及中介服务机构多、双方当事人存在混合过错或交叉过错导致共同违约、处理难度大等特点。在此类案件中，涉及的法律关系众多，如买卖双方之间的买卖合同关系、买卖双方与房产中介服务机构之间的居间合同关系、担保人与被担保人之间的担保合同关系、买卖双方与银行之间的按揭贷款关系、夫妻之间的财产共有关系等。经统计分析，此类案件中反映出的主要问题有：

（1）违约行为的判断问题。在二手房买卖纠纷中，诉讼请求多是买卖双方互认为对方违约，而且均要求对方承担违约责任。这类纠纷多是在中介方的居间下，三方当事人签订房屋买卖合同，但最终没有履行或没有得以全面履行。

这类纠纷的关键在于判断买卖双方哪一方违约，其难点在于：一是双方或三方签订的合同质量不高，对履行时间、先后顺序及违约责任约定不够明确；二是有时双方都存在过错或都有一定的违约行为，此时是判决履行合同还是解除合同，难以直接裁判。

就佛山中院的审判经验来看，认定二手房买卖合同中违约行为时以下三个问题应特别注意：首先，案件事实的查明与认定。审理此类案件，查清案件事实很重要。案件事实的确定主要依靠双方当事人的一致性陈述、双方当事人提供的各项原始性证据材料及其他能够相互印证、具有逻辑一致性的辅助证据等，由法官结合自身审判经验、生活常识进行综合判断而得出。

其次，当事人互有过错时违约责任的认定。在案件事实查清的基础上，违约责任的认定也很重要，而这需要对合同的约定及双方当事人合同义务履行情况有个整体的判断后，才能得出正确的结论。

再次，条款约定不明时依法确定条款的真实意思。据统计看，有些案件，难点不仅在于案件事实不好查明，更大的难点还在于对合同条款的理解上。由于合同条款约定不明确，双方对合同条款的理解各执一词而产生争议，导致责任难以认定。遇到这种情况，应当依据我国合同法第一百二十五条第一款的规定确定该条款的真实意思，即应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。

（2）部分共有人擅自处分共有房屋的处理问题。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有房屋应当经三分之二以上份额的共有人或者全体共同共有人同意。该规定确定了按份共有和共同共有两种共有财产的处分规则，即按份共有采取“多数决”的处分原则，而共同共有则采取“一致决”的处分原则。换言之，部分共有人未经全体共有人的同意不得擅自处分共同共有的房屋，否则处分行为应属无效。但部分共有人处分共同共有房屋涉及到善意第三人利益保护问题，应根据物权法、合同法的相关规定，结合处分行为的不同情形综合判断，不能一概而论。

实践中最常见的一种情形是，购房人信赖不动产登记，与登记的房屋权属人签订了房屋买卖合同，后出卖人因市场变化，房价上涨而悔约，并以该房屋系存有其他共有人且未取得其他共有人的同意或追认主张合同无效。

佛山中院对该类型案件的审判思路是，出卖方的违约行为具有明显的恶意，且涉及合同相对方即善意第三人的合法权益保护问题，在作为守约方的购房者请求解除案涉合同并主张违约赔偿的情况下，经审查后可认定房屋购买者在签订合同时并不知悉该房屋存有其他共有人的，应属善意，依据不动产登记的公示、公信之原则，依法应认定案涉房地产买卖合同有效，违约方应承担相应的违约责任。

（3）“代签名”所订立的合同效力问题。为了规避国家房地产调控中的限购、限贷政策，假借他人名义购房行为时有发生。此类行为不但妨碍国家宏观调整政策的落实，扰乱房产权属登记的正常管理秩序，对实际购房人而言亦具有重大风险和隐患，一旦名义购房人对房产进行擅自处分，在相对方属于善意取得的情况下，实际购房人将面临重大风险。

对于此类案件，佛山中院的审判思路是，尽量维护交易的安全,保护交易中善意相对方的利益，以打击规避调控政策的不诚信行为，维护房地产调控政策的效果。针对实际购房人系为规避国家调控政策而假借他人名义购房，本身如果不具备购房资格的，对其以实际购房人身份请求确认其为实际房屋产权人的，不予支持。

（二）着眼于司法为民，高效审结一批租赁合同纠纷案件

2016年度，佛山中院共依法受理租赁合同纠纷案件485件，审结432件，审结率为89.07 %，有效化解了社会矛盾，及时回应了群众关切，保障了佛山市租赁市场的稳定及发展。一般来说，租赁合同纠纷分为房屋租赁合同纠纷和土地租赁合同纠纷两大类，从统计数据来看，在2016年受理的485件中，房屋租赁合同纠纷案件有323件，占该类型案件的66%；土地租赁合同纠纷案件有162件，占该类型案件的34%。

从佛山中院的审理情况看，租赁合同纠纷的产生主要围绕以下几个方面的内容进行：租赁合同的效力问题、承租人转租房屋问题、承租人的优先购买权问题、承租人装修房屋问题、装修物的性质及归属权认定问题、拖欠租金问题、房屋租赁期限届满的问题、承租人欠付租金的问题 、承租人擅自改变房屋结构的问题、违约责任分配和损失承担问题等。

1.房屋租赁合同纠纷

就房屋租赁合同而言，该领域中纠纷的产生主要围绕合同履行过程中的租赁双方各自违约行为的判断及责任承担进行，具有案件程序性工作多（诸如调查取证、证人出庭等）、案件复杂、调解难度大等特点。同时，审理中还需要查明出租人对于租赁物是否具有合法的报建手续、租赁物的用途是否符合法律规定、是否存在转租行为、当事人各自的履约情况等。经统计分析，佛山中院受理的2016年度经营性房屋租赁合同纠纷案件呈上升趋势，约占到此类案件的八成左右。延付或拒付租金、以及承租人提前解除合同成为租赁合同纠纷发生的主要原因。此类案件中反映出的主要问题有：

（1）合同违约行为的判断问题。据佛山中院统计分析，出租方的违约行为通常表现在：未按时交付租赁物、交付的租赁物不符合合同约定或租赁物存在质量问题等。承租方的违约行为通常表现在：拖欠租金、水费、电费、未经出租人同意擅自转租等。在此类案件中，纠纷的产生既有违约事实如何认定方面的争议，也有因对合同约定条款理解不同而产生的争议。查明哪一方存在违约行为之事实是一个审判难点，特别是在对案件事实进行审查时，涉及证据认定问题，尤其是对于新兴的电子证据如微信、qq聊天记录等证据形式的认定，由于缺乏明确的依据，存在一定的困难。

微信作为一种新兴的网络传媒工具，它整合了电子邮件、网上聊天、网上购物、网络支付平台等功能。微信平台上的信息以电子数据的形式存在，显然属于民事诉讼法规定的证据范畴，由于其使用的普及性，目前在诉讼中作为证据出现的频率也越来越高。对微信聊天记录等电子证据如何采用及其证明力的大小，审判实践中法官在个案中的处理因缺乏统一明确的操作标准而有所不同。佛山中院在审理房地产纠纷案件中对于微信相关记录等证据考量的现行做法是，在审查判断电子证据的可采信性与证明力时必须进行全面考虑，既需要考虑电子证据的特殊性，又不应与传统证据形式予以差别对待，仍主要从真实性、关联性、合法性三个方面进行认定。微信相关记录在诉讼中能不能作为证据予以采信要满足两个前提：一是能够证明微信使用人就是当事人双方。因微信不是实名制，如果不能证明微信使用人是当事人，那么微信证据在法律上与案件事实没有直接联系。二是微信证据的完整性。微信证据的完整性在于微信证据的真实性和合法性，因为微信证据为生活化的片段式记录，如果不完整则有可能是断章取义，也不能反映当事人完整的真实意思表示。因此，只有符合上述标准的“微信”电子证据才会被法院采信。如（2016）粤06民终7440号案中，双方当事人通过微信聊天形式就案涉租赁物的解除事宜进行了协商并达成了一致意见，对该微信形式的证据之证明力，法院结合双方当事人的陈述及微信证据的客观性、关联性和合法性进行综合考量后予以采信并据以作为认定相关案件事实的依据。

另一方面，即使在案件事实能够查明的情况下，审判中对于合同条款的理解方面仍然会出现争议，也是审判中的另一个难点，尤其是对于诸如土地使用税、房产税等税费负担的条款存在争议的情况。

（2）产权式商铺等新类型案件问题。所谓产权式商铺是指房地产开发商为了筹集或迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积单元之间不设物理间隔，业主购买后只享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的物业经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。2016年以来，因这种新兴房地产业态具备高投资回报率及筹集、回笼资金快等特点而备受开发商和投资者青睐，其实质是产权、经营权、管理权的三权分立。实践中，由于此阶段的运作模式极不规范，相关法律规定还不健全，导致产权式商铺的销售状况较为混乱，商业经营不善的情况严重，购房者的投资回报严重缩水，也暴露出该模式隐藏的诸多法律风险。如（2016）粤06民终216号案等几十件系列案件，即是一组典型的因产权式商铺引发的民事纠纷。在该系列案中，开发商在商铺销售的同时，委托某公司与业主签订委托经营协议。在合同履行期间，因某公司经营不善导致业主无法按照约定取得收益回报，业主纷纷起诉，从而形成了一批具有重大社会影响力的群体纠纷案件。在这类新型案件中，出现了许多法律问题，诸如：产权式商铺所有权是否应当受到特殊限制；产权式商铺业主集体意志的体现方式；售后包租模式下开发商交房义务如何实现等等。由于目前尚没有专门的法律法规对产权式商铺进行定性和规范，所以其处理仍需参照现行法律中关于租赁合同的相关规定。

（3）合同无效或解除后的占有、使用、赔偿等问题。据统计，租赁合同无效或解除后一般都涉及到租赁物的返还、交接、租赁物损坏的责任承担；占有使用费及利息的支付问题；相关费用诸如顶手费、保证金、押金等费用的返还问题。这些都是审判实践中的难点。

对于因合同无效不能履行或租赁合同关系终止后，承租人未办理租赁物的交接手续（包括承租人一方怠于履行办理租赁物交接手续以及出租人、承租人均存在怠于履行办理租赁物交接手续两种情况），导致占有使用费的承担问题。佛山中院的审判思路是，合同无效或租赁合同关系终止后，当事人请求参照合同约定租金标准支付占有使用费的，法院一般应予以支持，同时还要综合考虑以下因素：一是房屋是否具备正常使用条件，如是否存在断水断电等影响当事人正常使用的情形；二是当事人是否已经按照约定的用途使用了房屋，如合同虽无效但当事人已经按照约定用途在租赁房屋从事经营行为；三是双方当事人各自的过错程度。如在（2016）粤06民终6274号案中，案涉租赁合同期限届满后，一方面，承租人怠于履行租赁物之交接义务；另一方面，出租方亦未及时协助承租人尽快搬离租赁物及办理案涉租赁物的交接手续，因此，佛山中院认定，导致案涉租赁物一直处于闲置状态这一结果的产生，双方当事人均存有过错，故此对该租赁物闲置期间的租赁损失，宜由双方当事人按各自的过错程度按比例进行分担。

2.土地租赁合同纠纷

就土地租赁合同而言，该领域中纠纷的产生主要围绕合同的有效性、合同标的物是否合法、双方当事人的违约责任、租金的计算和缴纳等问题进行，此类案件中反映出的主要问题有：

一是农业用地进行非农建设问题。随着市场经济和城市化步伐的进一步加快，农民经济集体农业用地私下进行非农工业用途的出租、转让等行为大量出现。对于此类问题，佛山中院的审判思路是，对于当事人请求确认违法用地权及地上建筑物权利归属的，按照土地管理法等法律、行政法规的规定，属于政府有关行政职能部门的职权范围，法院不予受理；已经受理的，应驳回其起诉。对于当事人请求确认相应的租赁合同效力的，因合同约定将农业用地出租违法进行非农建设之内容违反了法律、行政法规的强制性规定，应确认合同无效，不受法律保护。如（2016）粤06民终239号案，就是一宗因涉及农业用地用于非农业建设，违反法律强制性规定，被认定合同无效的典型案件。

二是土地租赁合同纠纷中多数案件也涉及到合同无效或解除后租赁物的返还、交接、租赁物损坏的责任承担；占用使用费及利息的支付问题；相关费用诸如顶手费、保证金、押金等费用的返还问题，其审判思路基本与房屋租赁合同纠纷案件的处理原则一致，此不再赘述。

（三）立足于服务大局，稳妥审结一批建设工程合同纠纷案件

2016年佛山中院受理建设工程合同纠纷案件217件。以合同性质分类，其中建设工程分包合同纠纷案件5件，建设工程施工合同纠纷案件160件，装饰装修合同纠纷案件41件，农村建房施工合同纠纷9件，建设工程款优先受偿权纠纷案件1件，建设工程设计合同纠纷案件1件；以案件纠纷起因分析，在建设工程施工合同纠纷案件中，以追索工程款为由起诉的案件约占有一半，因工程质量等其他原因为由起诉的约占一半。审结205件，审结率为94.47%，切实为佛山市建筑工程市场和城镇化建设工作的健康发展提供坚强支撑和有力保障，充分发挥了司法审判部门在建设工程施工市场的规范引导功能。

据统计分析，此类案件具有标的额大，证据繁多，审理难度大、专业性较强、涉及社会稳定因素多等特点，反映在：一是此类案件在工程质量、工程量计算、工程款项结算等方面事实认定困难；二是部分案件因工程质量问题、增减工程量或有问题工程修复费用等需要进行评估、鉴定，审理时间长，当事人之间的矛盾容易激化；三是矛盾或纠纷的产生往往不是独立的事件，而是会产生连锁反应。建设工程的发包人在与承包人产生纠纷时，通常的违约形式是拖欠工程款，从而引发承包人拖欠劳务分包人工程款、拖欠材料供应商材料款、拖欠施工设备企业设备租赁费等一系列后续纠纷案件，故相对于其他案件，此类案件的处理结果影响较大、较广。此类案件中反映出的问题主要包括：

1.工程款优先受偿权问题。对于工程款优先受偿权的行使方式，法律没有明确规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建设工程价款优先受偿权的行使方式，一是由发包人与承包人协议将该工程折价；二是由承包人申请法院拍卖。协议将工程折价既可以是承包方与发包方协议，将相当于工程款价值部分的建筑物折价抵偿给承包人，也可以是承包方与发包方协议将建筑物折价出卖给第三人，承包人从所得价款中优先受偿。承包人向法院申请优先受偿权的，可以是在诉讼过程中提出优先受偿权的诉讼请求；也可以是在执行程序中提出享有优先受偿权。

如在（2016）粤06民终55号案中，施工人在申请执行程序中通过提交《权益声明》的方式主张其享有工程价款的优先受偿权，佛山中院认为其行权方式符合法律和相关司法解释的规定，应予支持。

对于工程价款优先受偿权的行使范围。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定：“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失”。由此可见，一是行使工程价款优先受偿权的范围并非建筑工程价款的全部，仅为承包人因承包工程而实际支出的费用，包括工作人员报酬、材料款、机械台班费、各种税费等。二是因发包人违约给承包人造成的损失包括逾期付款的利息、停窝工损失、违约金、材料设备闲置损失、预期可得收益等均不属于优先受偿的范围；三是关于承包人垫付的工程款（以工程垫资为名进行资金拆借的除外），确实已经物化为建设工程中的部分的，应予支持追偿。

2.隐蔽工程发生质量缺陷时的责任认定问题。隐蔽工程是指在装修后被隐蔽起来，表面上无法看到的施工项目。根据装修工序，这些“隐蔽工程”都会被后一道工序所覆盖，所以很难检查其材料是否符合规格、施工是否规范，即隐蔽工程是指敷设在装饰表面内部的工程。几乎近半的建设工程施工合同纠纷案件或多或少地涉及到隐蔽工程的纠纷。隐蔽工程的隐蔽性极强、专业性极高、技术性极高，容易引发法律风险和矛盾纠纷。佛山中院对于隐蔽工程质量处理的审判思路是，原则上应认定为施工单位的责任，除非其能够提供确实的证据证明该质量问题系由建设单位的原因所致。如在（2016）粤06民终5171号案中，就涉及属于隐蔽工程的基底圈梁损坏维护费用的承担问题。由于该案的案涉合同约定涉案工程由施工方包工包料，而该隐蔽工程受损发生在涉案工程施工期间，在施工人不能举证证明该基底圈梁损坏系建设方造成或另由其他第三人造成的情况下，就应认定系施工人在施工过程中造成，并由其承担相应的维护费用。

3.增加工程量的认定问题。增加工程量的认定是建设工程合同纠纷案件审判中的一个难点。对此类案件，佛山中院的审判思路是，发包人和承包人双方工地代表形成的签证所体现的工程量清单，应作为建设工程施工合同纠纷中工程量认定的首要依据。在此基础上，对双方在施工过程中就设计变更事项形成的补充协议、会议纪要、工程变更清单、工程对账签证等书面资料，在质证无疑后，也应作为结算工程量进而核算工程价款的补充依据。

4.工程款结算问题。在建设工程合同纠纷案件中，多数都涉及对工程款结算事实的认定问题。在相当多的案件中，建设工程施工合同被依法认定无效后，涉及到工程总承包人与实际施工人就案涉工程款结算、退场等问题签订的相关协议，效力应该如何认定的问题。如在（2016）粤06民终2550号案中，案涉工程承包人与实际施工人签订《劳务分包施工合同书》，在履行过程中基于双方一致同意解除案涉工程施工合同而签订了《解除合同协议书》，该协议书对施工人退场后之工程款、相关赔偿损失等事项作出了明确的约定。在上述《劳务分包施工合同书》因实际施工人不具备相应的劳务分包施工资质而被依法认定为无效之后，案涉《解除合同协议书》的效力如何认定？佛山中院经审理认为，该协议书应视为双方对实际施工人退场后双方权利义务进行清算的约定，可作为双方之间就案涉工程所产生的债权债务的结算依据，并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。

（四）坚持能动司法，审慎稳妥审结一批物业服务合同纠纷、居间合同纠纷、物权确认（保护）纠纷、建设用地使用权出让、转让纠纷等其他案件

房地产市场的持续活跃，也使得物业服务合同纠纷、居间合同纠纷、物权确认纠纷、建设用地使用权出让、转让纠纷快速攀升。佛山中院坚持能动司法，审慎稳妥审结了一大批物业服务合同、居间合同等其他类型的纠纷。

针对上述这些案件的特点，为有效预防和化解纠纷，一方面，佛山中院在审理该类案件时，主动加强了对相应案件的审判调研工作力度，注重同类案件判例的收集和分析，同时充分发挥专业法官会议的作用，集思广益，准确理解和适用相关法律，努力统一裁判尺度，尽力做到精准裁判。

另一方面，佛山中院还积极加强与相关行政机关、房产中介行业协会等部门的沟通协调和信息交换，及时掌握房地产中介服务市场、建设用地出让市场的新规定、新政策，加大案件的调解工作力度，调判结合、能调则调、当判则判、速审快结、公平高效，确保每一宗案件都能得到妥善处理，有力保障了佛山市土地房产市场的健康发展和社会稳定。

三

当前房地产审判中反映的房地产市场及相关环节存在的问题

通过对佛山中院2016年度所审理的房地产纠纷案件进行梳理，所反映出房地产市场存在的法律问题集中体现在以下几个方面：

（一）诉讼当事人的风险控制意识淡薄，契约精神较为缺乏

佛山中院的审判实践表明，多数房地产纠纷的产生都与诉讼当事人缺乏足够的风险控制意识和契约精神有关。比如，有些购房者面对目前楼市“热潮”，在未合理评估自身的经济状况与还贷能力的情况下，超出自己经济实力允许的范围内、不理性的选购房屋；还有的购房者过于依赖或轻信房地产中介和开发商销售人员，对政策及相关流程缺乏了解而盲目购房。

此外，不少诉讼当事人在签订合同时未尽谨慎注意义务，忽视了合同对交易风险的防控作用。另一方面，部分诉讼当事人缺乏契约精神，因不尊重双方当事人的合同约定而擅自违约的行为多有发生。

（二）房地产开发商的市场销售行为还存在诸多不规范之处

佛山中院在审理多起商品房预售合同纠纷时发现，一些开发商在销售过程中存在诸多不规范之处。

商品房销售人员为了吸引购房者，催促其尽快作出购房决定，往往在房屋销售过程中作出各种具有一定诱导性的、且具有极大不确定性的承诺，比如无原则地承诺所售楼盘与样板房同等质量、同样设计甚至比样板房更加优异等，或提供尚不具有确定性的配套交通设施、市政设施的规划效果图等，或无条件承诺可以帮助购房人在不符合限购限贷政策情况下购房或办理银行按揭手续等，此后却因承诺无法兑现而导致产生诉讼纠纷。

（三）二手房交易市场不规范、违约频发、中介市场发育不成熟，对于中介行业的市场监管仍有漏洞

在目前的商品房二级市场中，不断攀升的房价，学区房等购房需求的上涨等种种因素带来了佛山自2016年下半年伊始二手房交易市场的火爆景象，伴随而来的，是违约情况的突增。受房地产市场价格波动的影响，案件呈现出由买方违约向卖方违约变化的趋势。

2016年下半年开始，佛山楼价一路上扬，在此形势下，卖方通过中介公司或自行出售房屋后，看到楼价在继续上扬，受利益驱动，就不再履行与买方之间的房屋转让合约，于是买方要求卖方双倍返还定金或起诉要求卖方继续履行合同、赔偿损失的案件较多。同时，随着二手房交易市场的发展，行业存在的突出问题不断放大甚至恶化。

例如，因为大量成交依赖中介公司，中介公司提供的居间服务几乎已经成为一个必经的环节。在国家加强房地产宏观调控的大背景下，对中介服务公司开展经纪业务提出了更高的要求。二手房买卖违约纠纷的频发，使得委托人与中介公司就购房资格的确立、佣金的支付、定金的返还及损失赔偿产生等问题的争议越发凸显。故而，明确中介服务提供者的权利和义务边界，规范中介服务机构的市场行为已成为一个紧迫的现实问题。

（四）建设工程、物业服务等诸多领域方面缺乏明确和统一的操作规范

近年来，建筑市场一直处于高速发展的状态，同时，建筑市场的不确定因素日益增多，使之存在不少阻碍建筑市场发展的新问题。诸如，工程项目垫资施工现象几乎成为业内“潜规则”、业主及总承包方层层肢解分包工程严重、工程款拖欠严重、建筑市场中介服务机构不规范等等。

随着物业服务意识的不断提高，不少社区业主逐渐认可了物业服务的市场地位和价值，但依然存在一些小区物业公司或业主由于对自身及对方权利义务了解不足而产生纠纷的情况。因此，进一步明确物业服务合同中的权利和义务，确立物业服务行业相关规范是防范此类纠纷的关键。一方面，物业服务公司的义务范围和责任界限有待进一步明确。另一方面，物业服务的项目收费标准应进一步细化并明确。

四

佛山中院房地产审判工作未来规划

为充分发挥人民法院定分止争的审判职能和教育引导的社会宣传功能，进一步提升佛山中院房地产审判工作的质效，促进佛山市房地产市场持续规范、健康发展，结合工作实际，佛山中院将从以下几个方面进一步做好各项工作：

（一）把握大局，统筹兼顾，密切关注政策发展动态，充分发挥房地产审判工作的正确导向作用

由于现行的法律法规、司法解释的滞后性，对房地产案件的处理很多方面的规定还不明确，导致案件往往争议较大，影响范围较广，案件的审理结果往往直接关系到调控政策的成效，房地产审判工作的保障功能日益凸显。因此，佛山中院在纠纷审理过程中，要把审判工作放到国家宏观调控的大局中来谋划，努力探索新形势下房地产案件审判的新思路，不断学习相关政策规定，准确理解和把握政策重点。

同时，注意舆情收集，密切关注房地产市场的新情况和新变化，进行归纳整理、分析预判，从而提高对各类问题发展趋势的预测能力和疑难复杂问题的处置能力，全面做好宏观调控背景下房地产案件的审判工作，确保国家、省、市各项房地产调控政策得到贯彻落实，服务好佛山市经济发展大局，确保佛山市房地产市场的良性发展。

（二）加强司法建议工作以及司法与行政之间的沟通协调，切实加强房地产领域纠纷案件的源头预防和控制

减少房地产纠纷，首要任务重在源头预防和控制。而加强依法行政，强化规范管理，则是预防和控制房地产领域纠纷发生的重点和核心。

一方面，佛山中院在依法履行审判职能、发挥审判导向作用的同时，将进一步加强司法建议工作，根据案件审理中发现的突出问题和普遍性问题，进行深入调研，切实提高司法建议的针对性和可行性。

另一方面，主动加强与政府职能部门的沟通协调，支持政府部门出台各项政策弥补相关市场管理漏洞，通过积极的跟踪反馈，真正推动所反映问题的有效解决。加强司法与行政联动，做好与信访、司法、国土、住建、房管、工商等部门的工作衔接，共同分析研判，合力化解纠纷，共同促进社会和谐稳定。

（三）加强调研，统一裁判，统筹佛山市两级法院审判资源，努力统一司法裁判的标准和尺度

针对新形势下房地产审判工作中出现的新情况、新问题，房地产审判部门将及时跟踪研判，加强房地产审判的调研指导工作力度，准确把握政策、适用法律，积极总结有审判指导意义的审理经验并及时转化为指导审判实践的成果，适时发布房地产典型案例和审理指引，形成普遍适用的裁判规则，尽最大努力统一佛山市两级法院的裁判思路，确保司法权威和裁判结果的一致性。

（四）扩大宣传，加强教育，借助传统媒体和新兴媒体两种渠道，扩大社会各界对审判工作的关注和认同，增强房地产领域各利益相关方的风险防范意识

审判实践中，许多纠纷的产生是由于当事人对相关法律不了解或者契约意识淡薄引起的。

对此，针对房地产纠纷案件的一些当事人对房地产领域相关法律政策认识不足、风险防范意识较为淡薄的问题，佛山中院将进一步依法开展法制宣传，并建议相关部门通过报纸、电视、电台等传统媒体和微博、微信等各类新兴媒体，大力加强房地产领域相关法律知识的宣传和普及，使社会群众更充分地了解到与房地产纠纷有关的法律法规及国家政策，对自身所享有的权利义务和应承担的责任、甚至对自己行为或决策的风险有一个大体的认知和判断，促进当事人在经济和社会生活中学会依法办事，按照法律所确立的各类交易规则和行为准则理性思考、理性决策，依法维权。

（五）多措并举、内外联动，整合社会各方积极力量，协调行政、司法和社会、民间多种力量，建立并完善多元化的纠纷解决机制

房地产市场作为我国社会经济发展中最具活力的一个领域，对社会和谐与稳定的影响力巨大，其中有些问题需要各级地方政府采取行政措施加以解决，有些问题需要综合运用法律之外的手段和方法、尤其是借助社会和民间的力量去统筹协调解决，单纯通过司法审判解决纠纷往往是不胜重负。所以，佛山中院将积极主动地与消费者权益保护委员会、人民调解委员会、房地产行业协会等社会和民间组织加强工作沟通与配合，以人民调解为基础，强化司法审判与行政调解、司法调解之间的制度衔接，整合各方积极力量，以对话和协商的方式化解矛盾、消弭纠纷，发挥多元化纠纷解决机制的作用，以非诉讼的协商方式共同化解各类房地产领域的纠纷，特别是群体性纠纷。

此外，将进一步拓宽对外联系渠道，通过定期通报典型案例、与行业性组织、协会召开工作研讨会等方式，让外界了解法院房地产审判工作，认识房地产领域突出、易发、频发的问题类型以及法院的司法判决动向，建立信息双向沟通的长效机制。在法院进行个案反馈、提出问题及建议的同时，也使社会个人、企业等相关利益各方可及时向法院反馈房地产领域中涉及到的法律问题和潜在风险，从而使法院对相关问题及时做出预判和分析，有效预防纠纷的发生，真正实现房地产纠纷的源头预防和控制，从而增进社会和谐以及佛山市经济健康、有序地发展。