租赁合同无效情形

导致租赁合同无效的情形，一般认为有：

1.租赁期限超过二十年的部分无效（《民法典》第七百零五条）

2.未经出租人同意的转租合同无效（《民法典》第七百一十六条）

3.共有房屋在共有人不予追认的情况下订立的租赁合同无效（《民法典》第三百零一条）

4.一审辩论终结前未取得建设工程规划许可证或未按照许可证的规定建设房屋（《房屋租赁合同纠纷司法解释》第二条）

5.一审辩论终结前未获批准的临时建筑或未获得延期批准的超期临时建筑（《房屋租赁合同纠纷司法解释》第三条）

6.未经消防验收或者消防验收不合格的房屋（《中华人民共和国消防法》第十三条）

同时，租赁合同本质是合同，一般合同无效情形也适用于租赁合同：

1.无民事行为能力人订立的租赁合同无效（《民法典》第一百四十四条）

2.限制行为能力人订立的未经追认的租赁合同无效（《民法典》第一百四十五条）

3.无权代理人签订的未经追认的租赁合同无效（《民法典》第一百七十一条）

4.以虚假的意思表示签订的租赁合同无效（《民法典》第一百四十六条）

5. 违反法律、行政法规的强制性规定的租赁合同无效（《民法典》第一百五十三条第一款）

6.违反公序良俗的租赁合同无效（《民法典》第一百五十三条第二款）

7.恶意串通损害他人利益的租赁合同无效（《民法典》第一百五十四条）

最高法指导案例170号

若租赁合同不存在以上导致其无效情形，一般都被法院认定为合法有效合同，当事人应当切实履行。最高法在2021年11月11日发布了第170号指导性案例（饶国礼诉某物资供应站等房屋租赁合同纠纷案），一定程度上实现了对上述无效情形的突破，同时又逻辑上处于其涵摄范围内。且先介绍此指导性案例。

主要案情：晶品酒店承租物资供应站办公大楼，签订的《租赁合同》期限为15年，同时约定：涉案大楼已被有关部门鉴定为危楼（依据是江西省建设业安全生产监督管理站于2007年6月18日出具的《房屋安全鉴定意见》），需由晶品酒店负责修缮、加固等工作。在施工过程中，案涉建筑物大部分垮塌。晶品酒店起诉请求确认《租赁合同》无效、物资供应站返还保证金并赔偿损失。

裁判结果：本案经过一审、二审、最高院再审，最高院最终判决确认《租赁合同》无效，物资供应站返还保证金，但对赔偿损失的诉讼请求不予支持（晶品酒店明知危楼仍承租，存在过错）。

违反一般规范性文件会导致租赁合同无效吗？

本案中的涉案房屋根据中华人民共和国住房和城乡建设部《危险房屋鉴定标准》被认定为危楼，同时《商品房屋租赁管理办法》规定不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。值得注意的是，两项规范性文件的效力等级均为部门规章，并不包含在《民法典》第一百五十三条第一款规定的“法律、行政法规的强制性规定”范围内。170号指导性案例认为，在案涉房屋已被确定属于危房的情形下，双方当事人仍签订《租赁合同》，可能危及不特定公众人身及财产安全，明显损害社会公共利益、违背了公序良俗，故依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第三   款关于违背公序良俗的民事法律行为无效的规定（《民法典》第一百五十三条第二款），确认《租赁合同》无效。

由此可见，违反公序良俗似乎可以作为违反法律、行政法规的强制性规定的兜底条款使用。“公序良俗”本身是一个模糊的法律概念，判断是否违反有难度，但是在已认定违反不属于“法律、行政法规的强制性规定”的其他规范性文件前提下，将违法事由对应的条款作为对“公序良俗”的解释从而将其纳入到它的概念范围内来就显得更易于理解与合乎逻辑，即可以解决那些实质上有违法律精神但形式上不属于《民法典》规定的违法情形的租赁合同的无效性认定问题。

最高法对此案件的裁判结果对法律工作者在代理房屋租赁合同纠纷案件、审核房屋租赁合同、防范租赁法律风险等方面具有指导意义。同时，若能将指导性案例适用的租赁合同推广至更大的范围即对一般合同均适用，则更有裨益。

违反一般规范性文件会导致普通合同无效吗？

（2020）最高法民再328号中，最高法认为《房产代持协议》因违反《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）而无效。该政策属于行政法规但非强制性规定，但裁判法院认为国家限购政策涉及公序良俗具有相当的合理性，故作出上述裁判。

2019年9月11日经最高人民法院审判委员会通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》同样明确了针对一般合同“违规不违法”但违反公序良俗原则的无效问题：“31.违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量，并在裁判文书中进行充分说理。”

律师在审查合同有效性时，除考虑法律、行政法规强制性规定对合同效力的影响之外，也特别留意部门规章甚至更低层级的规范性文件的作用，这些不必然导致合同直接无效的规定有可能被法院纳入公诉良俗考量的范围而间接认定合同无效。同样地，诉讼代理人亦可由此拓宽应诉思路。