从诉讼角度谈以租代售模式的法律风险及应对措施
律师文集 | 2022-04-11以租代售是一种近年来兴起的房产销售模式,区别于传统模式,以租代售在规避限贷限购政策、集体用地建房无法确权等问题方面,具有显著优势,由此获得部分开发商及购房者的青睐。该种模式具有租赁合同的外观、销售合同的实质,在诸多方面存在法律风险,极易引起法律纠纷。笔者试图结合广东省近一年来在该领域发生的典型法律纠纷案例,浅析人民法院对于此类纠纷在合同效力及合同履行方面的判决倾向,并探索购房者在进行该项交易活动过程中应予考虑的法律风险及相应的应对措施。
【案件一】广东省佛山市中级人民法院(2021)粤06民终14456号
主要案情:2019年8月28日,乙方与甲方签订《酒店用房租赁合同》,约定乙方承租甲方涉案物业,租赁期限自2020年7月1日至2040年4月30日止,租金为194215元,自2020年7月1日至2023年4月30日分期支付。同时双方签署《农村集体经营性建设用地房屋出租知情书》,承租人认可涉案物业为集团用地物业、商服性质、土地使用年限30年等情况。2020年12月4日,乙方发函认为甲方在涉案物业租赁过程中隐瞒重要信息、虚假宣传,导致乙方将租赁行为误认为是销售行为而存在重大误解,由此请求归还已付租金及相应利息。甲方拒绝,乙方遂诉至法院,主张上述函件所述诉讼请求。
法院判决:一审、二审法院认为,租赁合同不存在导致合同无效情形,双方意思表示真实,因此认定合同有效,驳回乙方全部诉讼请求。
与此案类似判决还见于广东省佛山市中级人民法院(2021)粤06民终12449号判决书。
【案件二】广东省广州市中级人民法院(2021)粤01民再88号
主要案情:甲方与乙方签订《房屋使用权转让书》,约定甲方将涉案房屋使用权转让给乙方,使用期限自2018年10月1日起至不动产权证约定到期时间止,期限届满后乙方可继续使用该物业。使用权转让对价为825110元。双方同时签署《广州市房屋租赁合同》三份,租赁期限分别约定为2018年10月1日至2038年9月30日、2038年9月30日至2058年9月29日、2058年9月30日至不动产证约定截止日,月租金均为零。乙方依约支付使用权转让款825110元,但拒绝接收物业,并向法院起诉请求认定2039年及以后的租赁合同无效,且判令返还上述无效合同期间对应租金475020及其利息。
法院判决:终审法院确认租赁合同中租赁期间超过2038年部分无效,其他期限部分有效,甲方返还无效期间对应租金474800.3元及利息。
【案件三】广东省广州市中级人民法院(2021)粤01民终17387号
主要案情:2018年11月27日,乙方与甲方签订《房屋租赁合同》,约定甲方将涉案物业出租给乙方,租期20年,乙方分两次支付租赁款402000元。同时双方签订《补充协议》,约定上述20年租赁期届满后,乙方可继续使用该物业至2087年6月19日。后乙方依约支付团购费6万元、租赁款402000元。甲方未按照约定交付物业。乙方起诉请求法院确认《房屋租赁合同》及《补充协议》无效,判令甲方返还租赁款及团购费共462000元及其利息。
法院判决:一审、二审法院判决确认《房屋租赁合同》及《补充协议》所涉及租赁期限超出20年的部分无效,甲方由于未交付涉案物业导致合同目的不能实现,应向乙方返还租赁款及团购费共462000元及其利息。
【案件四】广东省佛山市中级人民法院(2021)粤06民终7239号
主要案情:2018年11月22日,甲方与乙方签订《物业使用权转让合同》,约定甲方将涉案物业出租予乙方,物业使用权期限自2020年6月30日起至2048年6月30日止,总价款为245560元,首期款89560元于本合同签订之日付清,剩余款项在租赁期间内按月支付。而后乙方共计支付使用权转让款156760元,甲方未交付物业。乙方遂提起诉讼。
法院判决:一审法院以甲方在一审辩论终结前未取得竣备证书为由确认租赁合同无效,已付租赁款156760元应予返还。二审法院改判租赁合同超出20年的部分无效,其他期限部分有效,维持已付租赁款应予返还的一审判决。
【案件评述】
综合上述判决案例,开发商推行以租代售模式销售物业的一般逻辑为:与购房者签订20年或更长期限的租赁合同以转让房屋使用权,其对价接近或低于可比可售物业平均市场价格,并于短期内回笼资金。部分购房者清楚知悉已确立的法律关系为租赁合同法律关系,以规避购房资格欠缺等瑕疵,然而更多法律意识不足的购房者并未对相关法律关系有明确认识,签署一系列合同文件,嗣后发现买房行为变成租房行为,才转而寻求法律救济。
事与愿违的是,以租代售合同若不存在法定无效合同情形、当事人双方意思表示真实,人民法院一般倾向于将其确认为有效租赁合同,仅依据《民法典》七百零五条关于最长租赁期限二十年的规定确认超出部分无效,见于案件一、案件二、案件三。即便购房者以欺诈、隐瞒重要事实、重大误解、以租代售违法性等理由主张合同无效,法院一般也不予支持。出于对判决一致性、同案同判等原则的考虑,上述案件的判决结果在一定程度上反映出广东省法院对此类以租代售合同的统一态度。
通过上述案例,诉讼代理人亦可窥见一些有利于购房者的应诉思路,例如:
1.法院确认超出20年最长租赁期限部分的合同无效,则可向开发商主张无效部分对应的租赁款予以返还,见案件二;
2.检查开发商是否存在未能依约交付房屋等违约情况。若是则可请求法院判决解除合同并返还租赁款,见案件三;
3.检查涉案物业是否存在一审辩论终结前尚未取得建筑工程规划许可证等证照的情况。若是则可依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定,请求法院确认租赁合同无效并返还租赁款,见案件四。
【法律风险及应对措施】
购房者若以购买房产为目的与开发商订立合同,对于以下风险可予以留意:
1.合同名称、合同正文或补充协议中是否存在“物业使用权转让”等字眼。若是则该项约定的实质是房屋租赁而非房屋买卖;
2.是否存在分段合同,例如以二十年为分段期间,合同期限涵盖起租日至土地使用期限届满时点或更长,类似约定很可能表明该合同为租赁合同;
3.购房款是否显著低于可比可售物业市场价格,开发商是否有将房产快速折价变现的强烈意愿。
购房者若出于自身情况考虑,明知为租赁合同但仍与开发商订立的,也可注意以下风险:
1.开发物业对应的五证,即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》是否齐全或预期能顺利获得。证照欠缺有可能导致法院以《房屋租赁合同司法解释》第二条之规定将租赁合同确认为无效合同;
2.租赁期限是否超过二十年最长租赁期限,若是则超过部分有可能被法院依照《民法典》第七百零五条认定为无效。
文章发布人:钟汝逵 律师
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