佛山法院房地产十大典型案例（2021年度）

案例1

【案例名称】某四建公司与某置业公司建设工程合同纠纷——通过妥善处理建设工程复杂争议，打破僵局，取得共赢

【基本案情】某四建公司承建某置业公司发包的工程项目，其起诉要求某置业公司支付欠付的工程款及利息合共七千多万元。某置业公司亦提起反诉，要求某四建公司赔偿施工工期延误金、工程维修费等项目损失一千五百多万元。

法院明确该案主要争议为工程造价及修复费用问题后，积极引导双方厘清争议部分、无争议部分及存在质量问题的项目，协调双方共同选定具有资质的鉴定机构对工程造价及质量问题进行鉴定，并在此期间不断与双方耐心沟通，减少分歧，确保余下工程项目正常施工。鉴定报告出具后，综合案情考量，找到问题“症结”，通过长达3个月的耐心调解，成功促成双方就该工程款结算、支付、修复费用扣减等核心问题达成30余条的调解方案。

【典型意义】近年来，建筑市场因管理不规范、资金不足等引发的建设工程合同纠纷频发，转包、违法分包、内部承包、挂靠等情况交织，大部分案件需要通过司法鉴定程序确定工程量、工程造价、质量修复费用等，耗时长、效率低。该案秉持节约当事人诉讼成本、促进共赢的原则，准确识别争议焦点、提前预判、全程介入沟通，在双方无意向继续履行合同的情况下，尽快落实已完成项目的鉴定，让施工方有序撤场，确保施工不间断。通过精心组织，促使双方高效达成调解方案，真正实现案结事了，有利于盘活建筑市场资源，激发市场活力，进一步促进建筑市场良性健康有序发展，积极为营造公平公正可预期的法治化营商环境提供强有力的司法保障。

案例2

【案例名称】某装修工程公司与某开发建设公司建设工程施工合同纠纷——发包人企图逃避逾期付款违约责任被依法判决按约担责

【基本案情】某装修工程公司就其承包的幕墙工程起诉要求发包人某开发建设公司支付工程欠款并按照涉案《补充协议书》计付违约金，某开发建设公司认为《补充协议书》并未约定付款时间，违约金应当从起诉之日起计算。

法院经审理认为，双方就涉案工程进行结算后，发包人未按约定支付工程款，承包人与发包人签订补充协议约定双方在原结算金额的基础上扣除税收、管理费用，但未变更原结算的工程造价，不能视为双方就该工程重新进行结算，发包人仍应按照原合同约定按期支付工程款，如有逾期，也应应按原约定的付款时间计付违约金。

【典型意义】逾期付款是建设工程合同纠纷中的常见问题，发包人不能严格按照合同约定支付工程款，会造成工期延误、工程质量下降以及集体性维权纠纷等一系列后果，该案在双方补充协议未约定付款时间的情况下，综合全案证据及案情考量，对发包人的付款义务及逾期付款违约责任进行明确，对促进建筑市场交易主体严格依照约定和法律规定恪守诚信、及时履行合同义务起到重要作用；也为优化建筑市场环境，使各类市场主体公平受到法律保护，实现竞争利益筑牢司法保障；更是充分发挥审判职能作用，推动将法治化营商环境打造成为佛山核心竞争力的有效体现。

案例3

【案例名称】冯某某与某物业发展公司商品房预售合同纠纷——开发商减轻自身责任的格式条款被认定为无效

【基本案情】冯某某主张某物业发展公司与其签订的补充协议中关于违约金的条款减轻了某物业发展公司的责任，应属无效，该公司应按照原合同约定承担逾期交楼违约责任。

法院经审理认为，某物业发展公司作为拟定格式合同的一方，免除了原合同约定的其交楼时一并提供测绘报告书的交付义务，对冯某某显失公平，且未采取合理方式提请冯某某注意，同时，该物业发展公司亦对逾期付款及逾期交楼违约责任、解除合同条件作了变更，将逾期交付时间节点由60日延展至180日，且限制自身向冯某某支付的违约金数额，显然是减轻自身责任、加重对方责任，相应条款应属无效，某物业发展公司仍应按照原合同的交付条件及违约金条款承担违约责任。

【典型意义】商品房预售交易中的合同往往是开发商提供的格式合同，如开发商利用其交易优势地位，设定免责或者限制购房者权利的条款，将会引起多种纠纷并对商品房交易市场产生不利影响。本案立足公平原则，就开发商制定的免除自身责任、限制购房者权利的条款进行法律评价，明晰属于格式条款的内容，充分保护了购房者的合法权益，有助于倡导房地产市场主体合法合规经营，持续减少房地产交易主体间的矛盾集中点，净化房地产市场环境，促进房地产交易健康有序进行，切实从司法端发力，不断提升优化法治化营商环境的能力水平，进一步推动营商环境健康发展。

案例4

【案例名称】某安装公司与某工程管理中心建设工程施工合同纠纷——发包人未按约履行交付场地义务，被判赔偿工期延误人工费损失及施工设备租赁费损失

【基本案情】某安装公司主张某工程管理中心未及时交付施工场地，要求其赔偿因此造成的延误工期人工费损失及施工设备租赁费损失。

法院经审理认为，某工程管理中心作为发包人未按约履行场地交付义务，导致工期延误，其应对某安装公司工期延误期间产生的损失承担赔偿责任。某安装公司诉请的相关损失已经具有资质的鉴定机构出具鉴定意见，法院据此并结合案情认定某工程管理中心应支付工期延误人工费损失约九十万元以及施工设备租赁费约九十余万元予某安装公司。

【典型意义】工期延误是建设工程纠纷中的常见问题，其成因复杂多样，如期交付施工场地是建设工程项目按期完工、顺利进行的前提，如发包人不能依约交付场地，必然会给承包人带来各种本不必要的的损失，并造成工程进度滞后、资金周转困难、经济建设放缓等一系列不良社会影响。该案对发包人未按约履行交付场地义务的行为进行分析，明确发包人应当赔偿承包人相应损失，并通过鉴定程序精准确定承包人的损失范围及数额，有效保护了承包人的合法权益，有利于促使发包人积极履行交付场地的义务，最大程度减少工期延误的因素与可能性，推进建筑市场良性运转，助力提升经济发展活力，以强有力的法治保障促进营商环境优化和健康有序发展。

案例5

【案例名称】姚某、叶某与广州某公司房屋租赁合同纠纷——以疫情为由主张解除合同的，不予支持

【基本案情】2018年10月，叶某与广州某公司签订《物业委托经营管理合同》，约定叶某将涉案公寓委托广州某公司进行管理经营，广州某公司每月向叶某支付固定收益。2020年初新冠肺炎疫情爆发，广州某公司与叶某就租金支付等相关事宜协商，但未能达成一致意见，叶某以广州某公司未按期支付租金为由诉至法院，诉请解除合同、支付租金、违约金并没收押金，广州某公司抗辩涉案合同已解除。

法院经审理认为，双方并未就涉案合同解除达成合意，且短暂的疫情并未导致合同目的无法实现，故涉案合同应继续履行，故对叶某关于解除合同、没收押金的诉请不予支持，同时对疫情期间的租金予以酌减。

【典型意义】合同解除意味着合同法律关系的终结，会对当事人之间的权利义务关系带来重大影响，应审慎适用合同解除规则。本案法院依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》及《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》的意见，坚持鼓励交易和利益衡平原则，维护交易的安定性，尽力修复破损的法律关系，保护当事人合法权益，切实维护经济社会发展稳定，实现法律效果与社会效果的统一，进一步优化法治营商环境。

案例6

【案例名称】广东某商业公司、佛山某物业公司与苏某合同纠纷——以调解促和谐，以时间换空间，促进企业转型升级

【基本案情】2017年11月，广东某商业公司与苏某签订《使用权转让合同》，由苏某向该公司购买涉案物业一定期间的物业使用权。后苏某与佛山某管理公司签订《委托管理租赁协议》，同意将涉案物业委托其经营管理，后该公司未按时支付租金，苏某诉至法院。鉴于佛山某管理公司仍具备良好的运营能力，但因市场环境影响营业收入不佳，法院经审理并征求各方当事人意见后建议分期付款，在保障苏某权益的同时，督促该公司提升经营管理能力，盘活现有资产筹集资金。经多次组织调解，最终促成双方达成和解。

【典型意义】本案系使用权转让及委托经营管理引发的纠纷，具有一定的群体性，社会影响大，社会关注度高。法院主动担当作为，充分延伸审判职能，促成双方达成调解，既充分保障苏某合法权益，也给佛山某管理公司转型升级的时间，为企业赢得生机，充分体现了人民法院服务经济社会发展大局，落实“六稳”、“六保”工作，助于优化营商环境，推动经济社会高质量发展。

案例7

【案例名称】卢某某与某塑料包装制品有限公司房屋租赁合同纠纷——因村级工业园升级改造所获得的补偿款应在出租人与承租人之间合理分配

【基本案情】卢某将一座自建厂房租赁给某塑料包装制品有限公司作生产、加工之用。因村级工业园升级改造，该自建厂房需进行搬迁。经过评估，卢某获得了承租土地使用权补偿、建（构）筑物补偿、其他物资搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿等补偿项目，卢某已经全额收取补偿款。某塑料包装制品有限公司主张其有权获得部分补偿款，双方对补偿款的分配产生争议，某塑料包装制品有限公司遂向法院起诉。法院经审理认为，某塑料包装制品有限公司对自建厂房投入了装饰装修，有权分得建（构）筑物补偿；其作为经营者，因厂房拆迁造成其停工停产并进行搬迁，确实存在损失，亦有权分得停产停业损失补偿、临时安置费等补偿。

【典型意义】在租赁合同关系中，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。村级工业园升级改造是促进产业集群特色化、协同化发展，推动实现市域空间结构优化、城市功能完善和城市品质提升的重要举措。村改需要实施地上建筑物拆除、生产企业迁移等措施，故提供了建筑物补偿、搬迁费补偿、临时安置费、停产停业损失补偿等项目，生产企业需要进行搬迁并重新寻找经营地址，存在一段时间无法生产，且投入于建筑物上的装饰装修也无法充分利用。故出租人在实际收取补偿款后，应当与作为生产经营者的承租人进行适当分配，更符合公平原则。法院通过判决认定作为生产经营者的承租人可以适当分得补偿款，有助于支持中小企业的持续经营，减少经营者因村改受到的影响，推动村级工业园升级改造工作的顺利进行。

案例8

【案例名称】雷某与某房地产中介服务部居间合同纠纷——居间人违反职业道德和行业准则，不得要求全额支付居间报酬

【基本案情】雷某欲购买房屋，但其自身资金不足以支付首付，某房地产中介服务部告知雷某可以通过办理银行按揭的方式获得较高贷款，雷某同意通过这种方式来获取首付资金，双方签订居间合同。在签订合同后，某房地产中介服务部协助雷某办理银行按揭，但是因雷某银行流水没有达到银行要求的标准，某房地产中介服务部告知雷某只能贷款较低金额，且需要另外找公司垫资并支付垫资费用，最终导致合同解除。法院经审理认为，某房地产中介服务部已经促成房屋买卖合同成立，有权收取居间报酬。但是，某房地产中介服务部未能尽到协助雷某办理银行按揭的主要义务，无权要求雷某全额支付居间报酬和违约金。考虑到雷某自身明知购房资金不足仍然签订合同，未尽到作为买受人应当尽到的审慎注意义务，法院判令雷某已向某房地产中介服务部支付的部分居间报酬不予退还，驳回某房地产中介服务部要求雷某支付剩余居间报酬和违约金的诉请。

【典型意义】房地产中介公司在提供居间服务时，应当遵守行业规范和规章制度，遵守职业道德，如实向卖方说明房屋交易过程中可能存在的风险和需要承担的费用，不应向买受人承诺通过套取贷款的方式获取首付资金。买受人亦应当对自身的经济情况有清楚认知，对购房合同是否能顺利履行有所预见，不能存在侥幸心理。本案中房地产中介公司未充分告知买受人购房资金不足的风险，其提供方法为买受人获取更高贷款的行为亦有不当。本案对纠正中介行业的风气具有促进作用，对进一步改善中介市场环境具有重要意义。

案例9

【案例名称】李某与广东某公司租赁合同纠纷——预租合同及超租20年的效力

【基本案情】2018年1月3日，李某与广东某公司签订《物业使用权转让合同》，约定广东某公司将一套商业用房的使用权转让给李某，涉案物业使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2038年12月30日，广东某公司在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给李某至2048年12月31日止。同日，李某向广东某公司支付首期转让款149279元。因广东某公司未依约向李某交付商业用房，李某提起诉讼要求解除《物业使用权转让合同》，返还已付转让款、支付违约金等诉讼请求。法院经审理认为，涉案物业尚仍为在建状态，但已取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，《物业使用权转让合同》合法有效。但《物业使用权转让合同》约定物业使用权转让期限违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“最长不得超过20年”的规定，故《物业使用权转让合同》约定租赁期限超出20年部分的约定无效。因广东某公司未能确定交付日期，最终判令《物业使用权转让合同》解除，返还已付转让款149279元。

【典型意义】本案对预租合同效力纠纷的处理具有一定的导向和借鉴作用。本案中，人民法院充分发挥审判职能，理性客观看待市场交易出现的新业态、新情况，合理判断各类交易模式和交易结构创新的合同性质和效力，尊重和保护了市场主体的意思自治，提升了市场经济活力。同时为规范租赁市场存在的“以租代售”的乱象，避免租赁合同临时性异化为财产的永久性使用，依法认定租赁合同中超出20年部分条款无效。

案例10

【案例名称】某经济社与某公司建设用地使用权合同纠纷——违反诚信拒绝交付土地的责任

【基本案情】2013年8月12日，某公司、某经济社签订《<旧城改造合同>补充协议》，双方确认将某国有土地开发使用权归某公司。某公司承诺在2013年12月31日前支付剩余的土地使用权转让款。某经济社承诺在2014年2月28日前腾空尚未交付的17463.71平方米土地并实际交付给某公司使用。某公司于2013年9月18日和2016年11月3日，两次向某经济社转账支付剩余土地使用权转让款，但均被某经济社退回。因某经济社一直未交付该17463.71平方米土地予某公司使用，故某公司提起本案诉讼，要求某经济社交付土地、支付违约金、赔偿损失。法院经审理认为，某公司要求某经济社交付涉案土地、支付违约金的诉讼请求有合同依据，予以支持。

【典型意义】本案中，该经济社逾期交付土地长达六年有余，极大地损害了开发公司的合法权益。遵守契约不仅是市场主体从事经济活动的诚信行为，更是需要严格遵守的法定义务。人民法院通过支持开发公司要求交付土地的诉请，维护了其合同利益，同时判令某经济社向开发公司支付违约金，使该经济社为其违约行为付出代价从而弥补开发公司的经济损失。本案通过对某经济社民事责任追究，体现了法律对诚实守信行为的肯定，对违背诚信行为的否定，引导市场主体强化诚信意识、契约意识，推动当地建立诚实守信的市场交易秩序，营造诚信。

来源：佛山中院