房屋层高“缩水”开发商被判赔偿

【基本案情】

  广州市某某房地产开发有限公司是某花园的开发商。开发过程中，该花园自编号2＃、3＃幢方案报建、施工图记载的商品房层高均为2.8米。2015年12月，黎某某和该房地产公司签订《商品房预售合同》，约定：黎某某向该房地产公司购买上述商品房，层高3米，建筑面积为83.39平方米，套内建筑面积为65.71平方米。双方未对房屋层高不符约定承担的责任作出约定。黎某某向该房地产公司支付全部购房款后，发现房屋实际层高为2.8米，遂于2016年6月向该房地产公司发出《关于请求解决层高不足问题的函》，要求赔偿损失。次月，该房地产公司向黎某某致信表示没有欺骗的故意，只是双方签订的合同层高有误，并提出解决方案。后因协商不成，黎某某向法院起诉，要求赔偿损失。

【裁判结果】

一审法院认为，《商品房预售合同》约定房屋层高为3米，房产公司交付的房屋实际为2.8米，不符合合同约定，应承担违约责任。双方当事人并未就层高不符约定应承担的违约责任进行约定，法律对此也没有明确规定，而案涉商品房层高已无法改变，不具备可采取补救措施的条件，故应当根据房产公司的违约程度和黎某某受损程度酌情确定赔偿数额。鉴于案涉商品房的层高符合报建、施工和国家住宅设计规范标准，足以满足居住的需要，符合正常居住的要求。虽然房屋实际层高比合同约定相差0.2米，对黎某某使用房屋和生活居住的舒适度确有一定的影响，但该影响相对有限。综合考虑，酌定由房地产公司按总房价的2%支付赔偿款为宜，据此判决该房地产公司支付黎某某赔偿损失款16935.2元。二审法院维持原判。

【典型意义】

商品房买卖合同纠纷中因房屋层高减少所引发的纠纷，属于新类型案件。商品房层高不符合约定应当如何处理，双方合同没有约定，法律也无明文规定。对于处理层高减少引发的纠纷，在司法实践中应结合具体案情作出相应处理。如开发商擅自变更房屋层高， 以此手段变相超建住宅层数从中牟利的，因可认定其存在重大主观恶意，故应对其苛以较重的赔偿责任，可参照最高法院司法解释关于房屋面积差的处理方式处理。对开发商并无主观故意，建筑物符合建筑规范，按设计、报建标准建设， 并未擅自变更层高， 不存在恶意欺骗和隐瞒的，如因开发商笔误致合同约定与实际文房层高存在误差、房管部门系统信息录入错误等过失行为所导致的层高不符等，可恨据约定和有关建筑、评估规范酌情确定赔偿数额。