广州市海珠区润田雅苑业主委员会、广州金钺投资有限公司业主撤销权纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)粤01民终11667号

上诉人（原审被告）：广州市海珠区XX雅苑业主委员会（以下简称润田雅苑业委会），住所地广州市海珠区宝岗大道润田街XX雅苑。

负责人：黄XX，该业委会主任。

委托诉讼代理人：王勋，系广东人民时代律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：广州金X投资有限公司（以下简称金钺公司），住所地广州市海珠区宝岗路润田街19号805房。

法定代表人：张X平,该公司执行董事。

委托诉讼代理人：吴涛、黄蕉英，系广东纬韬律师事务所律师及实习律师。

上诉人润田雅苑业委会因与被上诉人金钺公司业主撤销权纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2017)粤0105民初9982号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人润田雅苑业委会的委托诉讼代理人王勋，被上诉人金钺公司的委托诉讼代理人吴涛、黄蕉英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

润田雅苑业委会上诉请求：撤销一审判决，驳回金钺公司诉讼请求。事实和理由：1.润田雅苑业委会2016年3月28日选聘物业公司行为经过全体业主“双过半”同意，保障了业主的决定权，选聘物业行为实质合法。2.润田雅苑业委会2016年3月8日通知、3月22日公示参加竞聘的物业公司、3月23日至3月27日上门征询意见、3月28日在多方见证监督下统计并公布结果，程序合法且公开透明。3.金钺公司作为原物业公司的关联公司，滥用诉权妨碍润田雅苑业委会对润田雅苑小区正常行使物业管理权利，其目的不具有正当性。综上，一审判决认定基本事实不清，适用法律错误。

金钺公司辩称：不同意润田雅苑业委会的上诉请求，请求维持原判。

2017年11月2日，金钺公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、撤销2016年3月28日广州市海珠区润田雅苑业主大会及润田雅苑业委会作出的选聘广州虹宇物业管理有限公司的决议；2、润田雅苑业委会承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：广州市国土资源和房屋管理局核发的《房地产权证》载明，金钺公司是广州市海珠区润田街3-9号首层08房的权属人，房屋建筑面积为53.34平方米。

广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处于2015年10月27日向润田雅苑业委会出具《业主委员会备案回执》，载明：你会提交的业主委员会备案材料收悉，备案主要内容如下：1、管理规约、业主大会议事规则；2、业主大会的会议记录和会议决定；3、业主委员会委员名单及其基本情况；4、首届业主委员会任期：2015年9月30日起，至2018年9月29日止；5、业主委员会委员名单：黄结球、苏玉成、秦建珍、叶美玲、张伟杰、陈肇宇、陈耀升、林丽娟、郑嘉怡。

2016年3月22日，润田雅苑业委会在小区张贴《关于润田雅苑选聘物业公司的通知》，载明：根据《物权法》、《物业管理条例》的相关规定及《业主大会议事规则》的约定，本小区业委会采用邀标的方式，邀请了七家物业管理企业进行投标，现把物业管理企业情况告知给业主，对参加选聘的物业管理公司进行选聘，选聘时间为2016年3月23日至3月27日止，由业委会成员上门征询选聘意见，并在2016年3月28日公布选聘结果。（按照二分之一以上的业主同意及选票最多的物业公司当选）请各位业主给予支持；等。

2016年3月28日，润田雅苑业委会、广州市海珠区润田雅苑业主大会（以下简称“润田雅苑业主大会”）向“海珠区龙凤街道办事处”作出《关于润田雅苑物业管理单位选聘开标结果的报告》，主要内容：2016年3月22日，润田雅苑小区在街道领导、业主代表及物业企业代表的见证下，小区物业选聘工作完成了开标、答辩工作，通过业主大会选聘征询意见，选聘一家新的物业管理公司，并委托润田雅苑业主委员会与新选聘的物业公司签订《物业管理合同》及完成新旧物业公司交接工作，全权处理小区物业管理的各项事宜。现将选聘结果公示如下：……最终广州虹宇物业管理有限公司获得336票当选为新一任物业管理单位。投标单价高层1.5元/㎡，商业10元/㎡，办公楼6元/㎡，地下车位管理费150元/位；等。润田雅苑业委会表示该报告是结果出来之后在小区公示公告的。

据在阳光家缘网站上查询的预售信息反映，润田雅苑（A1-A4栋，B1栋）的总建筑面积为50690平方米，已售总套数为501，未售总套数为16，已售总面积为44240.6816平方米，未售总面积为8390.3314平方米；等。

一审中，金钺公司表示：润田雅苑业委会在选聘过程中未经业主大会授权，选择了涉案物业公司作为物业管理，实际上并无公开招标，损害了业主的选择权及决定权；润田雅苑业委会提供七家自行决定的物业给业主去选择，侵犯了金钺公司的选择权、决定权，该行为不合法。对此，润田雅苑业委会表示：润田雅苑业委会在选聘物业的时候通过公示公告要求业主提名相关物业公司，当时参加竞选的物业公司有七家，佳欣物业公司是本案中之前的物业公司也是金钺公司成立的子公司，在没有告知全体业主的情况下，将涉案小区的物业管理转给佳欣物业，竞投中佳欣物业也参加，得到了29户的支持。润田雅苑业委会在确定了参选物业公司之后，向业主出示表决意见表，就在街道办及业委会的见证下，对表决意见进行统计，虹宇公司的支持率过半，成为新的物业公司，之后进行公示公告和到相关部门备案。故金钺公司认为其不知情及损害其权益是不符客观事实的。天祥公司等也不符合规定。原来的物业公司与涉案小区的投资股东是相交叉、有关联的。

经一审法院释明后，润田雅苑业委会表示：无法确认业委会的选票是否还存在，投票的过程、结果都有通过监督的；润田雅苑业委会认为没有必要提供选票，浪费资源。

润田雅苑业委会为证明其主张，一审中还提交了以下证据：

1、润田雅苑业委会于2016年3月8日向业主作出的《关于润田雅苑从新招标的通知》及公示照片，其中通知主要内容为：“根据《润田雅苑小区大会决议》，本小区将于2016年3月10日至3月17日从新招标（或邀标），聘请专业的服务企业，为我们提供更好的服务，并针对本小区广大业主共同关心的问题进行理顺，有效的开展物业小区的管理，保障小区和谐稳定。如各业主有相关资源，请与业委会联系。3月18日将投标公司情况公示给各业主，并上门征求意见。希望各业主给予配合！”

2、《选聘物业管理企业意见征询表》，该表记载了公示时间（2016年3月28日）、房号、物业面积、物业公司简称等信息；表格中有计票人签名、监票人签名、见证人签名、其他有关人员签名。该表有润田雅苑业主大会及润田雅苑业委会的印章。

润田雅苑业委会表示：计票人是叶文华，叶文华具体身份润田雅苑业委会代理人不清楚；监票人李妙婷、何木莲，这两人应该也是业主；范海文是居委会主任，见证人是居委会的人，其他有关人员签名的人员身份在庭后出具书面的说明答复法庭。

金钺公司表示：对证据1中的公章的真实性予以确认，关联性不予确认，没有得到业主大会授权；对证据2不予确认，没有公示给业主。

一审法院认为：首先，2016年3月28日的《关于润田雅苑物业管理单位选聘开标结果的报告》由润田雅苑业委会、润田雅苑业主大会盖章，可见该小区是通过业主大会选聘物业服务企业。根据《物业管理条例》第十二条、第十四条的规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；召开业主大会，应当于会议召开15日前通知全体业主。但润田雅苑业委会在本案中提交的证据不足以证明曾明确要召开业主大会以及通过业主大会决定选聘物业服务企业。退一步讲，即使润田雅苑业委会于2016年3月22日在小区张贴《关于润田雅苑选聘物业公司的通知》视为召开业主大会的通知，其“选聘时间为2016年3月23日至3月27日止，由业委会成员上门征询选聘意见”的内容也反映出，公告时至选聘截止时不足15天。至于润田雅苑业委会于2016年3月8日作出的《关于润田雅苑从新招标的通知》，既未反映出召开业主大会的意向，也未反映出招标（邀标）的具体方式，不足以认定为召开业主大会的通知。因此，润田雅苑业委会作出上述报告的程序违反法律规定。其次，润田雅苑业委会答辩时称是“通过招投标的形式竞选物业管理公司”，但《关于润田雅苑选聘物业公司的通知》中载明的是“本小区业委会采用邀标的方式”，两者明显不同，而润田雅苑业委会选择物业服务企业涉及物业服务企业的资质和服务水准等，上述内容均涉及业主的实际权益，润田雅苑业委会在未召开业主大会对选聘方式及具体选聘方案等内容进行表决的情况下，擅自确定报名条件、标准和流程开展选聘，实质上妨碍和限制了业主的决定权。润田雅苑业委会未按法定程序选聘物业服务企业，且侵犯了业主决定权，故金钺公司要求撤销2016年3月28日广州市海珠区润田雅苑业主大会及润田雅苑业委会作出的选聘广州虹宇物业管理有限公司的决议，合法有理，予以支持。

至于金钺公司主张的“润田雅苑业委会并无相关的证据证明润田雅苑业委会的决定获得了润田雅苑业主大会户数和面积双过半的业主同意。”阳光家缘网站可查询到涉案小区总套数和总建筑面积，《选聘物业管理企业意见征询表》中记载的数据显示已有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加和同意。上述表格中有具体投票对应的房号及物业服务企业等信息，金钺公司原审时已取得该证据，但其在重审时仍未确定其中哪一部分不属实也未提交相应证据，故金钺公司的上述主张，缺乏依据，不予采纳。

一审法院依照《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，于2018年4月23日作出如下判决：撤销广州市海珠区润田雅苑业主大会及被告广州市海珠区润田雅苑业主委员会于2016年3月28日作出的选聘广州虹宇物业管理有限公司的决议。案件受理费100元，由被告负担。

二审中，上诉人润田雅苑业委会提交了以下证据：1、业主投票选聘物业公司的选票及表决的档案资料，拟证明涉案小区选聘物业公司是经过全体业主“双过半”表决决定，其中被上诉人金钺公司也参与了投票，对选聘物业公司知情。2、2015年6月24日通知一份、2015年5月18日会议记录一份、2018年5月28日通知一份，拟证明上诉人润田雅苑业委会在街道办的全程指导下选聘物业公司。被上诉人金钺公司质证确认上述证据的真实性、合法性、关联性，但不认可证明内容，2018年5月28日通知与本案无关。

二审中，各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。

本院认为，上诉人润田雅苑业委会在一审中提交的《选聘物业管理企业意见征询表》中记载的数据显示已有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加和同意，上述表格中有具体投票对应的房号及物业服务企业等信息，亦有业主代表、居委会代表签名确认。上诉人润田雅苑业委会在二审中亦提交了业主投票选聘物业公司的选票及表决的档案资料，印证了《选聘物业管理企业意见征询表》中记载的涉案小区选聘物业公司经过全体业主“双过半”表决决定，且其中被上诉人金钺公司也参与了投票，被上诉人金钺公司对上述档案资料亦予确认。故被上诉人金钺公司对涉案小区选聘物业公司是知情且事实上也参与了投票，现其以不知情且选聘物业公司未“双过半”为由，要求撤销2016年3月28日广州市海珠区润田雅苑业主大会及上诉人润田雅苑业委会作出的选聘广州虹宇物业管理有限公司的决议缺乏事实依据，本院不予支持。

综上，上诉人润田雅苑业委会的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、撤销广州市海珠区人民法院(2017)粤0105民初9982号民事判决；

二、驳回被上诉人广州金钺投资有限公司的全部诉讼请求。

一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由被上诉人广州金钺投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　韩志军

审判员　　郭东升

审判员　　刘　卉

二〇一八年九月二十五日

书记员　　党春婷