最高法2017年审理王兵、西安达尔曼实业股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，该案以无权处分对租赁合同效力的影响为审理焦点，是针对此问题可检索到的最高审理层级的典型案件。现先就案件情况作简要说明。

主要案情：2003年6月25日，许宗林以达尔曼公司的名义与王兵签订《房屋租赁协议》，将涉案房屋出租予王兵使用，租赁期限20年。后达尔曼公司牵涉借款担保追偿纠纷案，房屋的新产权人对该房屋主张权利。王兵遂诉至法院。一审法院查明，在租赁协议签订时点涉案房屋应属翠宝公司所有，达尔曼公司不享有处分权。且合同签订至今，该租赁行为未得到翠宝公司追认。

法院判决：一审法院认定《房屋租赁协议》出租人不享有涉案房产的处分权、且实际权利人未事后追认，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”，驳回王兵主张确认《房屋租赁协议》有效的诉讼请求。二审法院驳回上诉，维持原判。

案件索引：中华人民共和国最高人民法院（2017）最高法民终314号

由本案可以看出在2017年最高法对无权租赁的态度是倾向于认定租赁合同无效，适用《合同法》第五十一条。2021年1月1日开始施行的《民法典》删除《合同法》对此的规定，代之以第三百一十一条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定”，以及第五百九十七条“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任”。

新法条确立了买卖合同善意取得制度与无权处分的违约责任，而一般认为同样属于负担行为的租赁合同也可参照适用。这似乎从立法层面表明《民法典》认可无权处分人签订的租赁合同内容不存在法定无效合同情形、当事人意思表示真实的，依法成立并生效，合同相对人可主张解除合同并请求赔偿。审判实务中的操作是否如此？笔者检索广东省法院近一年相关裁判结果予以验证。（注：广东省高院最近五年并无针对无权租赁的典型案件，故以检索广东省内中院案件为主）

【案件一】广东省韶关市中级人民法院（2021）粤02民终2283号

主要案情：涉案物业权利人为电信广东分公司，经其同意，实际使用人电信韶关分公司将物业出租给公诚九分公司，后者又转租给禾浩公司。邓永斌为禾浩公司法定代表人，与其配偶冯丽娟共同将涉案房屋出租给李丽芳，租赁期限为2018年2月6日至2023年2月6日止。2020年9月23日李丽芳向法院起诉请求确认《房屋租赁合同》有效。

法院判决：一审、二审法院认为，对涉案房屋享有出租权的是禾浩公司，邓永斌、冯丽娟虽无处分权，但是与李丽芳签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不存在无效合同法定事由，故判决认定合同有效，支持李丽芳诉讼请求。

【案件二】广东省汕头市中级人民法院（2021）粤05民终701号

   主要案情：陈灿旭与曾燕青2018年8月29日签订《汕头市房屋租赁合同》，约定陈灿旭将案涉房屋出租给曾燕青使用。曾燕青在申办营业执照过程中，因陈灿旭未能提供产权证明和业主身份证民等材料，导致营业执照未能办妥。经查，涉案房产实际产权人为沈某贞，经过多层关系由陈灿旭进行管理。曾燕青向法院起诉解除租赁合同。

   法院观点：针对本案审理焦点即《汕头市房屋租赁合同》是否有效的问题，一审法院认为陈灿旭无权处分的行为并不影响涉案租赁合同的效力，根据物权变动的原因与结果的区分原则，认定涉案租赁合同有效。二审法院支持以上观点。

【案件三】广东省佛山市中级人民法院（2021）粤06民终7762号

   主要案情：2020年3月19日，廖丽仪与陆萍签订《出租房屋合同》，约定方（即陆萍）租用甲方（即廖丽仪）涉案房屋，租期到2021年8月31日止。经查明，该房屋实际权利人为另两人共同共有，廖丽仪系向上述共同共有人其中之一所生育的7名子女之一的管理人承租而来。廖丽仪向法院提出解除租赁合同的诉讼请求。

   法院观点：一审、二审法院认为该案的焦点问题之一为《出租房屋合同》。虽然经过一系列委托、租赁法律关系，廖丽仪对涉案房产的出租权存在瑕疵，但法院认为无权处分并非合同无效的法定事由，《出租房屋合同》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同无效的情形，合法有效。

【案件四】广东省广州市中级人民法院（2021）粤01民终28391号

   主要案情：2019年3月8日，中国电信广州分公司（出租人、甲方）与远政公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，租赁期为8年。后双方产生法律纠纷，远政公司以中国电信广州分公司不具有出租权为由向法院申请确认租赁合同无效。经法院发函给广州市规划和自然资源局查明，涉案房屋为中国电信股份有限公司广州分公司、广州市地下铁道总公司共有。中国电信广州分公司出租房屋时未取得广州市地下铁道总公司同意出租的书面文件。

   法院观点：一审、二审法院认为，中国电信广州分公司与远政公司自愿签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

【案件分析】

总结所引案件基本可推知，针对无权处分租赁合同效力，近年来法院的态度是在合同双方意思表示真实、不存在无效合同法定情形情况下一般认定合同合法有效。相比于最高法2017年相关典型案件反映出的判决态度，此变化不可谓不显著。据此，笔者试图从法理、立法实践两个角度剖析驱动变化产生的原因。

1.法理角度

据王泽鉴《民法学说与判例研究》之“出租他人之物，负担行为与无权处分”，租赁行为为负担行为，也即债权行为/债务行为，并不以转移标的物所有权为内容，故不以出租人对租赁物有所有权为必要。租赁行为如此，买卖、赠与等也不例外。或称作物权与债权的区分原则，物权的给付不能不必然引起债权行为的失效。

2.立法实践角度

2021年1月1日开始施行的《民法典》以第三百一十一条、第五百九十七条取代《合同法》第五十一条，一般认为这种变化是确立无权处分买卖合同有效性的标志。同样作为负担行为的租赁合同，举重以明轻，理应参照适用上述规定。即便依据法律适用的时效规定，包括2021年在内近年来的多数房屋租赁合同纠纷仍适用《合同法》，但《民法典》关于相关领域的立法精神似乎已在相当一部分法院的裁判结果中有所体现，见于案件一至案件四。

有关无权处分租赁合同的效力问题，法理学上已有明显偏向性，而最高法2017年民终314号判决究竟是刻意为之以表明其超前于传统法理学的态度，还是疏于周虑的误判，有待考证。着眼于民法典背景下的司法实践，诉讼代理人们面对此焦点问题会有更为清晰的所应诉思路。

另有细节需要特别留意，法院对于无权处分租赁合同有效性的认可不能推广至所有无权处分情形，比如作为转租人在未获得出租人同意情况下转租房屋的无权处分，一般还是会被法院依据《民法典》第七百一十六条认定为无效，见于广东省广州市中级人民法院、广东省广州市中级人民法院（2021）粤01民终10511号等。