01

房屋租赁合同无效，当事人能否请求按照合同约定的租金标准支付租金？ 

《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第四条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”

02

房屋租赁合同无效，承租人能否要求返还押金？

《民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

以案释法

一审认为：

合同签订后，陕八怪公司给付三威置业公司房租押金71023元、燃气押金56710元。涉案合同无效后，三威置业公司应将上述押金返还陕八怪公司。

二审认为：

房屋租赁合同无效，出租人应当返还因租赁合同取得的房租等收益，承租人应返还因租赁合同取得的房屋占有利益，但房屋占有利益不属于财产，应以房屋占有使用费的形式予以返还。据此，三威置业公司作为出租人，应返还陕八怪公司给付的房租押金及燃气押金。案涉合同无效，除合同中独立存在的有关解决争议方法的条款外，合同中约定的保证金、租金等条款也应无效。三威置业公司以合同中关于保证金的约定抗辩不应退还理由不成立，本院不予支持。

因此，合同无效的情形下约定的保证金租金等条款也无效，承租人可要求出租人返还保证金，出租人可要求承租人支付占有使用费，支付的占有使用费参照合同约定的租金标准，再根据导致合同无效的双方过错，各自承担相应的责任，法院行使自由裁量权依据个案的情况认定双方应承担的责任。

03

房屋租赁合同无效，承租人能否要求出租人赔偿装饰装修损失？

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正) 

房屋租赁合同无效，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。

《民法典》第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

第七条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

 第十一条　承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

  第十二条　承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

裁判结果参见

上诉人张华良、范玉红、张启龙与上诉人甘肃赣商投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书（2017）甘民终365号

无效房屋租赁合同涉及装饰装修物的处理，应根据出租人的需要程度和可利用价值，结合过错责任分别对待，出租人过错的，由出租人补偿承租人的装饰装修损失，其中，对于未形成附合的，损失主要包括装饰装修的折旧费用、拆除费用、恢复原状费用及承租人因租赁合同无效的其它损失；对于形成附合的，该损失是租赁合同无效时装饰装修物尚存的价值。

案例2

二审认为，对于装修损失：

因为出租方明知该房屋并未取得建设工程规划许可证，鉴于同心艺术学校长期拖欠房租及已经实际使用涉案房屋一年的事实，一审法院酌定由双方各承担50%的房屋装修费用损失并无不当。

本院再审

维持本院（2019）鲁01民终5279号民事判决。

04

城镇房屋租赁合同无效，过错责任的认定

对于租赁合同无效，龙思云、郑耀辉均有过错，郑耀辉作为房屋出租方，对房屋产权情况比较清楚，其将无合法产权的房屋出租给龙思云使用应承担主要过错，龙思云作为承租人，亦存在疏于审查的过错，应承担次要责任。故对龙思云的装修损失17878元，郑耀辉承担70%的责任为12514.6元，龙思云承担30%的责任为5363.4元。

以案释法（2）

一审法院认为：

根据《房屋租赁合同》第四条，2016年3月1日至2019年2月28日三年期间的租赁费为每年324万元，原告从2016年3月1日至2017年2月28日的使用费324万元，应当从500万元中扣除，余款176万元赣商投资公司退还原告张华良、范玉红、张启龙。关于装修费用908万元及投入资金造成的损失448.849万元。造成双方签订的《房屋租赁合同》无效的原因是赣商投资公司违反行政法规的效力性强制性规定，该责任在被告赣商投资公司。

因此，赣商投资公司应当对原告的实际损失应当予以赔偿，原告提交的决算书能够证明装修支出资金,本院予以采纳.被告赣商投资公司赔偿后，涉案宾馆内《决算书》载明的全部财产归被告所有。涉案房屋租赁2012年年底开始酝酿，2013年原告逐步投入资金,对涉案楼房没有《建设规划许可证》，可能会导致合同无效，造成经济损失,原告应当充分考察,提前预防.市场经济本身存在一定的风险，原告没有尽到注意义务，对造成的损失也应当承担一定的风险责任，故原告张华良、范玉红、张启龙要求的资金投入损失费448.849万元应由其自己承担

二审法院认为：

因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，陕八怪公司与三威置业公司签订的《济南汇隆广场租赁合同》无效。对于合同无效的责任，三威置业公司作为出租方负有办理汇隆广场建设工程规划许可证等义务，其明知案涉房屋未取得建设工程规划许可证仍对外出租存在过错；陕八怪公司租赁商铺用于餐饮经营，为保护自身合法权益，应选择手续合法完备的房屋予以租赁，其在未取得相关职能部门出具的足以证明案涉房屋已取得建设工程规划许可的证据的情况下仍与三威置业公司签订合同亦存在过错。综合全案证据和双方当事人陈述，一审法院根据双方过错程度认定三威置业公司与陕八怪公司各承担50%的责任并无不当。陕八怪公司关于其已尽到注意义务且在合同签订过程中三威置业公司采取欺瞒、蒙蔽等方式使其签订合同的主张证据不足，本院不予支持。

05

若房屋未实际经营使用，承租人的损失一般是指什么？

以案释法

一审法院认为：陕八怪公司要求三威置业公司赔偿其装修损失87万元、装修喷绘款1200元、装修设计费25000元、监理询价费3000元。通过陕八怪公司提交的证据可以认定其装修损失87万元、装修喷绘款损失1200元、装修设计费损失25000元，但其提交的关于监理询价费的证据不足以证明其因装修涉案房屋而支出了其主张的监理询价费。陕八怪公司未在涉案房屋进行经营使用，其装修损失、装修喷绘款损失、装修设计费损失数额即为其损失数额。根据双方过错责任比例，三威置业公司应支付陕八怪公司房屋装修损失448100元。

二审法院认为：最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由出租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”但案涉房屋未实际经营使用，一审法院认为陕八怪公司装修损失、装修喷绘款损失、装修设计费损失数额为其损失数额并根据双方过错责任比例判决三威置业公司支付陕八怪公司50%的装修损失并无不当。

特别提示：